<<建物の維持保全　改訂版>>東京都の賃貸・売買なら都市住宅サービス株式会社

（イ）管理の目

　建物の良質な維持管理とは、以上のようにランニングコストをいかにして縮小し、建物の財産価値を保持し、住環境を良くし、耐用年数をできるだけ長くすることといえる。

　そこで大事なことは、管理に携わる者は、「管理の目」を養うことである。

　管理会社の社員が建物を訪れたとき、何気なく見過ごしたり、気づかなかったりしたことが、後でトラブルや災害をもたらすことがある。たとえば、揚水ポンプに近づいたが、異音が出ているにもかかわらず気がつかなかった結果、揚水ポンプが動かなくなって、断水騒ぎが起きたとか、階段の下の吸殻や集合ポストのチラシ等があふれているのにいつまでも放置し、取り除かなかったがゆえに、ある日オーナーが建物を訪ねた際、発見し、お叱りだけでなく、管理委託契約の解約にまで発展したケースもある。

　過去の例ではあるが、埼玉県でプール事故があった。遊泳者が排水口の蓋がはずれていると知らせたのにもかかわらず、対処しなかったために痛ましい死亡事故につながった。警備員が知らせを受けたとき、状況を確認し、責任者へ連絡し、保安措置を行なえば事故は防げた可能性が高い。

　「管理の目」とは、以上のように普段と違う異常や現象に気づき、それに対処する気構えである。異常性を取り払うことによって、正常に戻るならそれでよし、もし手に負えず専門家の手が必要なら早急に手当てする必要がある。

　日ごろからそのような心構え、すなわち「管理の目」を養うことが肝要である。

　そこでもうひとつ大事なことは、管理の目を生かすための幅広い知識が求められる。

　なぜなら、異常性を発見したときは、敏速な対応が重要であり、そのためには、当人が対応できない場合、適切な専門家を選び派遣しなければならない。見当違い専門家を派遣しても、用をなさないことは言うまでもない。

（ロ）事後保全と予防保全

　＜事後保全＞

　雨漏りや扉の開閉不良等建物の異常、あるいはトイレの水が止まらないとかお風呂のお湯が熱くならないなど設備の不良等が発生し、それらの原因を見極め修理することを事後保全という。

　人間でいえば、けが怪我をしたり病気になったとき医者にかかったり薬を飲んだりして直すことと同じであり、人間の場合は対症療法という。

　これは、不良箇所や不具合なところが顕在化してから対応するので、一時的に機器の停止や運行の停止等せざるをえず、入居者に迷惑をかけるだけでなく修理に要する費用もかさ張り、時間もかかる。また、不良部分が顕在化するまで放置されてきたので、たとえばポンプが不良の場合、その運転に要する電気代も余分な負担がかかっている。

　また、不良部分が顕在化した後もすぐに対処せず、そのまま放置したりして対応が一歩遅れたときに、二次災害が発生する恐れがある。そうするとその処置はさらに複雑化し、費用も増え、オーナー、入居者双方に被害を与え、不平、不満，不信等めばえ、場合によっては損害賠償等最悪の事態を招くこともある。そのようなことを避けるため、日常のメンテナンスに気を配り、それでも故障等発生したときは速やかに対処することが大事である。

＜予防保全＞

　建物や設備について、法令で定期的に保守点検するように定められていますが、法定点検だけでなく、常日頃の日常点検によって建物や設備の機能や性能を把握し、それらの劣化状況や消耗の状態を見極め、不具合が生じる前に手当てをすることが必要である。この予防的措置を予防保全という。

　人間でいえば、定期的に健康診断を受けて、具合が悪いところがないかチェックし、糖や蛋白等の数値が上がっていたりすると、食事や運動等に工夫をこらし改善に努め、それ以上悪くならないよう努力する。このような行為を予防医療という。

建物にも設備にも一定の寿命がある。

　たとえば、屋上の防水は構造や工法にもよりますが１５～２０年位、鉄部塗装は５年位、揚水ポンプは１２年位でリニューアルの目安となっている。

　しかしながら、平素から手入れし丁寧に扱うことによって寿命を延ばすことは可能であると、先に述べたとおりである。建物や設備を注意深く観察し、異常を早期発見することによって、修理修繕費用を最小限に抑えることができる。

　このことは人間に置き換えれば一目瞭然である。病気を治すより病気にならないようにする、もし病気にかかったのなら、早期に原因を発見し早く治す。そうすれば治療費は大幅に削減される。

　建物や設備は故障してから直すのでは、修理がきかずに本体の交換という大きな費用発生にもつながる。

　これからの保全は、この予防保全に力を入れなければならない。

（１）点検業務の目的と管理会社の役割

　建物の寿命を長引かせるには，予防保全が欠かせないことは前章で述べたとおりである。

　よく言われることだが，人の住まない、あるいは使用されていない建物は荒廃が早く始まるという。建物は人が住み、使用することによって始めて活きるのである。

　しかしながら、単に住んだり使用しただけでは、建物を本当に生かしているとはいえない。建物の持つ本来の機能や性能を活かし、財産としての資産価値を高めるよう努める。また、快適な住環境を整備し､オーナーにも入居者にも喜ばれるように維持管理する。そうすることによって、建物は生かされているといえる。

　そのためには､日常の点検や清掃が欠かせない。それもただ漠然と見て廻るだけでは点検とはいえない。目的意識を持って、注意深く観察し、記録し、報告することによってはじめて点検業務を行なったといえる。

①点検業務の目的

　建物の設備の点検業務とは、各設備の異常の有無を確認し、部品の劣化や磨耗の状態、機械等の作動状況を調べ、その記録をまとめることである。たとえば、揚水ポンプのモーターの音や作動時の温度とか、非常灯の点灯状況や器具の錆の状態等を調べることである。そのことによって現状を把握し、手入れをスムーズに行い、故障の未然の防止とトラブルへの対応をすばやく実施できる。その結果、居住環境を良好にし、ひいては資産価値を高めることにもつながる。

②点検業務と管理会社の役割

　点検業務は、建物、設備だけでなく外溝や植栽等清掃状況も常に対象にしなければならないことは先に述べたとおりである。その点検項目は多岐にわたり、設備によっては法定点検も実施せねばならず、費用もかかる。管理会社としては、点検業務の目的をオーナーに理解していただくよう、十分な説明を要する。特に法定点検は専門家に依頼せざるをえず、所轄官庁への報告義務もあり、費用がかかること、建物や設備には寿命があり、適宜手を入れる必要性があること、耐用年数がきたものは交換しなくてはならないこと、製品メーカーは部品の保管義務は１０年で、それ以降修理する場合部品がないこともありうる等、あらかじめ理解していただかなければならない。そして、費用の見積りと結果報告は必ず実施しなければならない。これを怠るとオーナーの不信を買うことは論を俟たない。

③日常点検業務と法定点検業務

　点検業務は、オーナーが自主的に実施する日常点検と各種の法や条例の定めに基づき実施する法定点検に大別される。日常点検は継続的に一定の定めに従って行ない、その結果を記録に残すことが大切である。法定点検は、対象となる建物や設備について法や条例の定めに基づき、有資格者が定期的に点検し、所轄官庁へそれぞれの定めに従い報告することが義務付けられている。

　建物の建築工法や素材、建物の規模、設備の種類等によって日常点検の内容は異なるが、一例として、住宅金融公庫の「公庫賃貸住宅維持管理ガイドブック」より点検調査票を次ページに引用する。

　　　＜維持管理計画＞

　維持管理業務を遺漏なく効果的に実施するには、管理計画を立てることが大切である。

計画には、日常的なものと定期的なもの、修繕に関するものとがある。

日常的管理計画　　清掃　　　　日常清掃　　清掃道具、消耗品の在庫確認

　　　　　　　　　設備　　　　運転・作動状況　　点灯状況、管球類の在庫確認

定期的管理計画　　清掃　　　　定期清掃　　植栽・剪定

　　　　　　　　　設備　　　　法定点検

修繕計画　　　　　経常修繕　　計画修繕

　これらの計画を年間計画、月間計画などに組立て、効果的に運営していくことである。

法定点検では、毎月１回、半年に１回、１年に１回等建物や設備によって点検業務の回数が異なるので、費用の面からも業務の立会い等人手の面からも重複しないよう注意することが大切である。

（２）日常点検と法定点検

①日常点検

　建物は、竣工し引渡しを受けた瞬間から劣化が始まることは前にも述べたとおりである。

　建物や設備の機能や性能を維持し、耐用年数を延ばすためには、常日頃から、計画的にかつ定期的に点検する必要があり、日常点検は、週1回とか月1回とか定め、定期的、計画的に自主点検表や建物･設備チェック表などによって､点検し記録する。

　建物の内外を清掃し、ゴミ置場や自転車置場、集合ポスト等を整理整頓し、入居者に良好な住環境を提供する。建物を目視点検し、外壁の亀裂やタイルのはがれや鉄部の錆の進行状態をチェックする。設備機器類の運転状況や作動状況を点検し、照明の点灯状況を確認して球切れ等あれば電球等交換する。といったことを日常の巡回の中で行ない、設備機器類の調整や部品の交換、清掃用具や洗剤等消耗品の補充を常に心がけることが大切である。

②法定点検

　建物や設備の点検については、法や条例の定めに基づき有資格者が点検しなければならないものがある。

建築基準法第８条には、「建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建物の敷地、構造および建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない」と規定されており、同第１２条には「一定規模以上・特定用途の建築物で特定行政庁が指定するものの所有者（又は管理者）は建築物の敷地、構造、設備について国土交通省令の定めるところにより定期的にその状況を有資格者に調査させ、その結果を特定行政庁に報告しなければならない」と定められている。

　その他、消防法や水道法等各種設備にそれぞれの法に基づき点検や報告について定められている。すなわち、建物や設備機器類の取扱いには専門的知識を要するものがあり、有資格者が取リ扱かわなければ、設備によっては非常に危険であったり、逆に故障の原因を作ったり、場合によっては壊してしまったりする場合がある。そのため必ず有資格者が法定点検を実施し、報告することを定めているのであり、無資格者が法定点検をすることは、費用が安く済むからといって厳に戒めねばならないことである。

　＜主な法定点検＞

１．建築基準法による調査・検査報告

　イ．特殊建築物等定期調査

　集合賃貸住宅は、法規上「下宿、共同住宅又は寄宿舎」の項に分類される。対象となる共同住宅は、一般的には地階あるいは地上３階以上の階にその用途に供する部分が１００㎡を超えて存在する建物、又はその用途に供する部分の床面積の合計が３００㎡以上の建物だが、地方自治体によりその基準は多少異なる。調査の周期は3年間隔である。

主な調査内容は、敷地・構造・防火・避難の４項目である。

　ロ．建築設備定期検査

　前項同様、対象となる建物の規模は、地方自治体により多少異なる。検査の周期は１年間隔である。対象となる設備は、換気・排煙・非常用照明・給排水の４項目である。

　ハ．昇降機定期検査

　原則として、エレベーター、エスカレーター、電動ダムウエーター、及び遊戯施設がすべて対象とされ、検査周期は１年である。なお、安全性の確保が極めて重要なものは周期が0.5年まで短縮される場合がある。主な検査内容は、調速機試験・非常止め試験・絶縁抵抗測定・油圧試験である。

２．消防法による点検報告

　消防用設備等について点検を行なう。点検の内容は、機器の外観、機能及び作動状況を確認する機器点検と、設備全体の作動状況を確認する総合点検がある。機器点検の周期は６ヶ月に１回、総合点検は１年に１回と定められている。その結果について、共同住宅の場合３年に１回以上所轄の消防署長宛に届け出なければならない。

３．水道法による検査と清掃

　都市部の水道の主なものは、専用水道ないしは簡易専用水道である。賃貸住宅の場合には、比較的小規模な建物が多く、ほとんどが簡易専用水道か、簡易専用水道以下の小規模受水槽水道と想定される。簡易専用水道の設置者は、法に定める管理基準に従い、その水道を管理するとともに、定期（１年以内に１回）に地方公共団体の機関または厚生労働大臣の指定する機関の検査を受けなければならない。なお、地方公共団体の一部では、条例などにより小規模受水槽水道の設置者に届出義務を課すほか、その維持管理についても簡易専用水道に準拠して行なうよう定めているところがある。

４．浄化槽法による検査

　浄化槽の管理者には、浄化槽の保守点検及び清掃を行なうことが義務付けられている。浄化槽の清掃は、全ばっ気方式の浄化槽にあってはおおむね６ヶ月ごとに１回以上、その他の方式の浄化槽においては毎年１回以上行なわなければならない。また、その保守点検もそれぞれの種類や処理方式により、週１回から４ヶ月に１回まで、各々定められた基準によって行なわれなければならない。さらに、浄化槽の管理者は、毎年１回指定検査機関の行なう水質検査（定期検査）を受けなければならない。この場合、すべての浄化槽が定期検査の対象になる。ただし、定期検査にかかわる手続きを保守点検または清掃を行なう者に委託することができる。

５．電気事業法による点検・試験

　業用電気工作物の中の、自家用電気工作物の設置者は、保安規定を定め電気主任技術者を選任しなければならない。ただし、電気工作物の工事、維持及び運用に関する保安の監督にかかわる業務を経済産業大臣の指定する法人などに委託するときは、電気主任技術者を選任しなくてもよい。

この保安規定に基づいて、毎月１回の点検と、１年１回絶縁抵抗測定や接地抵抗測定等各種試験が行なわれる。

（３）耐震性の留意点

　昭和５３年の宮城沖地震では、マンションに大きな被害が出また。とくに建物がゆがんだり、ひびが入ったり、また玄関ドアの開閉ができなくなり室内に閉じ込められるような事態も起き、従来の地震被害とは違う様相を持ったのだった。その結果、昭和５６年の建築基準法の大改正となる。またこの地震で、地震保険の不備も露呈し、やはり見直される原因になってる。

　平成７年１月１７日未明、阪神・淡路地方に大地震が発生し、いたるところで地割れが発生し、木造家屋のみならず、マンションや神戸市役所の崩落等、鉄筋コンクリートの建物まで崩壊し、驚くことに阪神高速道路の橋脚まで倒壊して、世間を唖然とさせた。それまでも各地で大地震は発生していたのだが、大都市での地震では関東大震災以来の大被害を生んだのである。改めて建物の耐震性が問題化し、耐震基準の見直しや、道路、橋、駅舎等公共の建築物等の耐震性を強化するための補強工事が今も全国的に行なわれている。そこへ追い討ちをかけるように、耐震構造計算偽造事件が発覚し、根本的な対策が求められ検討されている。

　では、耐震基準とはどういう基準かというと、建築物や土木構築物を設計する際に、それらの構造物が地震力に耐えられよう設計するための強度を定めた基準をいい、建築物には建築基準法及び同施行令などの法令により定められている。

　　＜管理会社の責任範囲＞

　不動産の取引では、売買でも賃貸でも契約に際し、重要事項説明の中に耐震診断の有無とその内容についての説明が必要事項とされた。

　賃貸住宅管理会社のほとんどは管理会社であると同時に不動産業を兼務している。ということは、建物の管理上も賃貸契約上も耐震診断の問題を避けては通れないのである。管理会社は、少なくとも耐震性に関する事実の掌握と結果の説明は必要である。

　事実の掌握とは、建物の建築確認の所在，設計者や施工会社の把握、竣工日の確認、設計図面の所在等である。構造計算まで要求するむきもあるが、構造計算となると専門的過ぎて一般のものには無理である。必要であるならば、信頼できる専門家に依頼すればよい。ただし、費用がかかるので、オーナーに費用負担を確認することが必要である。

　特に旧耐震基準（昭和５６年５月３１日以前）で建築確認を受けた物件は、新たに耐震診断を行なって安全性を確認することが望ましいので、オーナーに理解してもらうことが大切である。建物の安全性の判断は、管理会社には無理であるからです。

　　＜賃貸人の責任範囲＞

　地震が発生し、建物が倒壊したり、崩落したりして、入居者に被害をこうむった場合、建物所有者の責任はどうなるのか。建物所有者の責任は、建物や付属工作物等が地震に耐えられるレベルに達していない場合、瑕疵責任を咎められ、損害賠償請求の対象になる。

　建物が地震に対し耐えられる期待値は、震度５が基準であるとした判例もあり、前述した構造計算偽装事件でマンション購入者が退去勧告を受けたのは、新耐震基準の要求基準の半分であり、震度５の地震に耐えられないと判断された建物である。震度５の地震に耐えられない賃貸住宅は、入居者が被害を蒙ったとき、瑕疵ありとして責任を問われる可能性が大なのである。

　塀も要注意で、特にブロック塀の場合、法令に従って構築されているかいないかで責任の所在が分かれる。事実、ブロック塀の倒壊によって、死傷者が出た例は少なくありません。賃貸住宅のうち、３階建て以上かつ床面積合計１０００㎡以上の特定建築物と､これに満たない場合でも倒壊時に道路をふさぐ恐れのある特定建築物には、耐震改修促進法により、耐震化の促進を定めており、改修の費用補助、技術者派遣、低利融資等補助を定めていますが、都道府県ごとに異なるので、よく調べてオーナーへの助言を行なうことが管理会社に求められる。