<<賃貸不動産経営通信>>東京都の賃貸・売買なら都市住宅サービス株式会社

 森トラストは25日、大規模改修・改築中だった「万平ホテル」（長野県軽井沢町）の営業を10月2日に全面再開すると発表しました。8月に部分的に営業を再開していましたが、集客は好調に進み全面再開となったものです。

 

万平ホテルは、23年1月に改修・改築に着手しました。改修・改築の設計は梓設計、施工は清水建設が行いました。ホテルの本館にあたる「アルプス館」に大規模改修を施したほか、新たな宿泊棟「愛宕館」や宴会場を新設しました。一部の部屋には内風呂を新設するなどしています。

 

森トラストの増永義彦常務取締役は「外観はなるべく変えないようにしつつ、断熱や防水、バリアフリー化などを進めた。これまで軽井沢は冬場の集客力に課題を抱えていたが、断熱工事で過ごしやすくした」と説明しました。

 

延べ面積は約1万3000㎡です。

 

 

 

アットホーム株式会社は7月30日、

『不動産のプロに聞いた！「2024年上半期 問合せが増えた設備～購入編～」ランキング』を発表しました。

 

これは全国の加盟店を対象に、マンションの購入を検討しているお客さま向けに実施した調査結果によるもので、それによりますと、

問合せが増えた設備の1位は、駐車場（近隣含む）で31.0％、2位はエレベーター、3位は宅配ボックスでした。

 

1位の駐車場（近隣含む）は、不動産会社から「車の台数が増えても対応できるように、マンション近くの月極駐車場やコインパーキングの需要が増えた」、現在は1台の所有でも、今後増えることを見据えて近隣の駐車場の有無を確認すると良い、としています。

2位の「エレベーター」は、「特に高齢の方が購入する際には必須条件」で、3位の「宅配ボックス」は、「共働き世帯の増加に伴い、インターネットショッピングの利用も増えた」や、「宅配ボックスの箱数が多いと人気」とのリウエストが多くありました。「2024年上半期 問合せが増えた条件・設備～賃貸編～」でも「宅配ボックス」は2位にランクインしており、賃貸・購入に関わらず人気の設備となっています。

 

以下4位はオートロック、5位は追い炊き機能、6位はモニター付きインターホン、7位は防犯カメラ、8位はシステムキッチン、9位は駐輪場、10位は通信速度の速いインターネット環境（光ファイバー）でした。

 

　国土交通省は、6月21日、近年、喫緊の課題となっている空き家等の流通促進のため、不動産業による空き家等の流通の取組を、官民を挙げて強力に推進するため、「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定、公表しました。

 

近年、空き家や空き地、マンションの空き室（以下、空き家等）の急増が課題となっていいます。

一方、二地域居住などの新たな働き方や住まい方へのニーズが高まっています。

また、空き家等を放置すると、使用困難となり、やがて周辺環境等に様々な悪影響を及ぼすこと等から、

「使える」空き家等は、なるべく早く有効に利活用を図ることが効果的と考えられます。
この点、不動産業者は、物件調査や価格査定、売買･賃貸の仲介など、空き家等の発生から流通・利活用まで一括してサポートできるノウハウを有しており、所有者の抱える課題を解決することが期待されます。

さらに、新たなニーズへの対応のため、そうしたノウハウを発揮できるよう、このたび、国土交通省では、以下、「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定しました。

概要は以下の通りです。

 

＜不動産業による空き家対策推進プログラム＞
Ⅰ 流通に適した空き家等の掘り起こし
① 所有者への相談体制の強化
② 不動産業における空き家対策の担い手育成
③ 地方公共団体との連携による不動産業の活動拡大
④ 官民一体となった情報発信の強化

 

Ⅱ 空き家流通のビジネス化支援
① 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し
② 「空き家管理受託のガイドライン」の策定･普及
③ 媒介業務に含まれないコンサルティング業務の促進
④ 不動産ＤＸにより業務を効率化し、担い手を確保

詳細につきましては、国土交通省HPをご参照ください。

＜URL＞
▽不動産業による空き家対策推進プログラムHPリンク
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00066.html

 

 令和６年４月から省エネ性能表示制度が開始され、省エネ性能ラベルを表示することが努力義務となっています。

「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」

 

賃貸事業者(貸主・サブリース事業者)の対応

令和６年4月1日以降に建築確認申請を行った新築建築物を賃貸する際、省エネ性能を表示するよう努めなければなりません。

また、既存の建築物につきましても、必須とはされないものの、省エネ性能が評価されている場合には、表示することが望ましいとされています。

※貸主・サブリース事業者以外の賃貸管理事業者・仲介事業者等につきましては性能表示の努力義務はないものの、

本制度の実現への重要な関係者とされています。

 

制度に係る発行物

(1)省エネ性能ラベル

ポータルサイトやチラシ等の広告に使用するラベル画像

(2)エネルギー消費性能の評価書

建築の概要と省エネ性能評価を記した保管用の証明書

 

賃貸事業者は設計者・評価機関から上記の発行を受け、ラベルについてはポータルサイト等へ掲載します。その際、自ら広告表示を行わない場合は、賃貸管理事業者や仲介事業者に、省エネ性能の登録を依頼する必要があります。

 

【詳細はこちらです】

・建築物省エネ法に基づく 省エネ性能表示制度 事業者向け概要資料

https://www.mlit.go.jp/shoene-label/images/guideline_gaiyou.pdf

 

・建築物省エネ法に基づく 建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度 ガイドライン

https://www.mlit.go.jp/shoene-label/images/guideline_honpen.pdf

 

 

首都圏の「中古マンション価格動向」（本年 2月時点）が発表されました。

 

不動産情報サービスのアットホームの発表よりますと、東京23区の1戸あたり平均価格は専有面積53.4㎡で 5,182 万円（前月比+1.6％前年同月比は+4.4％）と9カ月連続で上昇、2017年1月以降の最高額を7ケ月連続で更新しました。

これは物件数の割合が高いファミリー向き（50㎡～70㎡）において、築40年超を除く築年帯で平均価格が前年同月を上回ったことが一因となっています、上昇幅も5カ月連続で拡大しました。

 

東京都下の専有面積は63.6㎡で1戸あたり平均価格は3,216 万円でした。

（前月比-1.0％前年同月比は+1.0％）と 4 カ月ぶりに下落した一方、32カ月連続の前年同月超えとなっています。

 

神奈川県は横浜市・川崎市では専有面積61.2㎡で1戸あたり平均価格は 3,379 万円（前月比+0.4％前年同月比-0.7％）でした。

築40年超、およびファミリー向きを除く築30～40年といった築年が古い物件において平均価格が前年同月を下回ったことが一因となっています。

神奈川県の横浜市・川崎市を除くエリアの占有面積65.4㎡で1戸あたり平均価格は2,607万円で前月比-1.0％と2カ月連続で下落しました。また、前年同月比は-0.1％となり、2020年12月以来38カ月ぶりに前年同月を下回りました。

 

埼玉県さいたま市の占有面積66.9㎡で1戸あたり平均価格は3,413万円で前月比-0.9％と2カ月連続で下落しました。また、前年同月比は-1.7％と2カ月連続で下落しました、これは物件数割合10％以上の面積・築年帯において築10～20年の前年同月比の下落幅が拡大 したことが一因となっています。

埼玉県さいたま市を除く他のエリアで1 戸あたり平均価格は2,511 万円で前月比-1.1％と 2 カ月連続で下落しました。また、前年同月比は-4.0％と下 落し6カ月連続の前年同月割れとなっています。

 

千葉県西部の占有面積69.1㎡で1戸あたり平均価格は2,833万円で前月比-0.9％と 8 カ月連続で下落しました。また、前年同月比は-5.5％と 4 カ月 連続で下落しましたが、これは物件数割10％以上の面積・築年帯で平均価格が前年同月を下回ったことが一因となっています。

千葉県のその他のエリアは68.7㎡で1戸あたり平均価格2,078万円、前月比は横ばい、前月同様、2017年1月以降最高額となりました。また、 前年同月比は+3.1％と上昇し、65カ月連続の前年同月超えとなっています。

 不動産情報サービスのアットホーム株式会社は1月30日、昨年12月の 首都圏における「中古マンション」の価格動向を発表しました。

 

それによりますと、

 

東京23区は専有面積53.0㎡で5,097万円　（前月比＋1.0％前年同月比＋3.4％）

 

東京都下は専有面積63.7㎡で3,241万円でした。（前月比＋0.5%前年同月比＋2.4％）

 

神奈川県は横浜市・川崎市では専有面積61.6㎡で3,386万円　

（前月比＋0.2%前年同月比＋0.4％）

 

神奈川県他の3エリアは専有面積65.6㎡で2,637万円

（前月比＋2.1%前年同月比＋2.1％）

 

これにより東京２３区、東京都下、神奈川県、他の３エリアで2017年1月以降最高額を更新しました。

 

埼玉県さいたま市は専有面積67.0㎡で3,473万円

（前月比＋1.6%　前年同月比＋0.9％）

 

埼玉県のその他エリアでは専有面積65.6㎡で2,552万円

（前月比＋0.3%前年同月比－1.8％）でした。

 

首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の中古マンション1戸あたりの平均価格は専有面積59.7㎡、3,883万円で、前月比+0.5％と上昇。前年同月比は-0.6％と2カ月連続で下落しました。

千葉県西部は専有面積69.5㎡で2,875万円、前月比0.2%下落、6カ月連続で下落しています。

 

※　対象データーは消費者向けに登録公開された中古マンションで、売り希望価格を価格としています。

　国土交通省は27日、11月の建築着工統計調査報告を発表しました。

それによりますと、11月の新設住宅着工は，持家，貸家及び分譲住宅が減少、全体で前年同月比8.5％の減少で、６万６２３８戸となりました。

６カ月連続で減少となり、11月としては過去10年で最低となりました。

持家・貸家・分譲住宅の全てが減少。特に持家で分譲戸建てのマイナスが目立っています。

国交省が行ったヒアリングによりますと、依然として物価上昇による消費者マインドの低下が要因として挙げられています。

　東京都都市整備局はこのほど「東京の土地2022（土地関係資料集）」を取りまとめました。
本資料集は、東京の土地に関する価格の推移や利用状況をはじめ、土地に関する各種の最新情報を

掲載しており、昭和50年から毎年発行を続け、今年で49回目となります。

 

主な内容

① 地価の動向は、（令和5年1月1日時点）

東京都全体で、対前年変動率において住宅地はプラス2.6％、商業地ではプラス3.3％となり、

昨年度に引き続きプラスとなりました。

 

② 土地取引の動向は、（令和4年1月1日～同年12月31日）

令和4年中の23区全体の土地取引は令和3年度より件数、面積とも増加しました。

（法人関与の割合についても件数及び面積ともに増加）

 

③ 事務所床面積の動向は、23区内の事務所の床面積で、（銀行を含む）約9,568万平方メートルで

対前年比、約22万平方メートル増加しました。（令和4年1月1日時点）

 

④ 令和4年度中の23区内の事務所着工床面積は、約102万平方メートルで、対前年比約167万平方メートル減少しました。

（令和4年1月1日～令和4年12月31日）

都心３区、新宿区・渋谷区は前年を下回り、周辺１８区は前年を上回りました。

 

⑤ 建築年代別事務所床面積は、（令和4年1月1日時点）1960年代以前に建てられた事務所面積は、

約693万平方メートルで、23区全体事務所面積の約7％を占めています。

このうち、都心3区（千代田、中央、港）では、同条件の事務所面積は約457万平方メートルで

3区全体事務所面積の約9％を占めています。

 

⑥ 23区の建物全体の平均築後年数は,（令和4年1月1日時点）28.2年で、住宅・アパートは27.7年、住宅・アパート以外は29.3年となりました。

各地区周辺の事務所床の平均築後年数は、旧都心で27.1年、活力とにぎわい拠点地区30.1年、新宿30.8年、渋谷26.1年、池袋35.2年大崎25.2年、上野・浅草31.7年、錦糸町・亀戸29.9年、臨海21.9年、品川23.9年、秋葉原22.2年となりました。

 

※活力とにぎわい拠点地区（ 市ヶ谷、四ツ谷、大久保・新大久保、高田馬場、巣鴨、駒込、浅草橋、押上、両国、 門前仲町、目黒、大井町、大森、武蔵小山、恵比寿、中目黒、下北沢、三軒茶屋、笹 塚、中野、中野坂上、東中野、大塚、田端、王子、十条・東十条、西日暮里、日暮里、 南千住、町屋、板橋、大山、北千住、綾瀬、亀有、新小岩）

 

※資料集の販売は、都民情報ルーム有償刊行物販売コーナー　電話03-5388-2276　

不動産情報サービスのアットホーム株式会社は10月26日、2023年9月の 首都圏における「中古マンション」の価格動向を発表しました。

 

それによりますと,東京23区、横浜市・川崎市、千葉県他の3エリアは2017年1月以降最高額を更新.

エリア別では、東京23区、横浜市・川崎市、千葉県他の3エリアが2017年1月以降最高額を更新し、特に東京23区では4カ月連続、千葉県他では5カ月連続上昇しています。

 

一方、首都圏の中古マンションは1戸あたり平均価格は3,870万円で、前月比-0.2％と5カ月連続下落となりました、

埼玉県他の平均価格は8カ月連続で下落または横ばいとなり、37カ月ぶりに前年同月を下回っています。

対象エリア

東京都（23区／都下）、神奈川県（横浜市・川崎市／他）、埼玉県（さいたま市／他）、千葉県（西部※／他）
※千葉県西部：柏市、松戸市、流山市、我孫子市、市川市、浦安市、習志野市、船橋市

対象データ

不動産情報サイト アットホームで消費者向けに登録・公開された中古マンション（重複物件はユニーク化）

 

 

（公社）全国宅地建物取引業協会連合会 不動産総合研究所は、2023年9月、売買における「土地取引の動向」を発表しました。

 

それによりますと、全国の7月の売買による土地所有権移転登記件数は、2ヶ月連続で前 年を0.2%下回り、首都圏は前年比△2.2%（2ヶ月連続でマイナス）、 近畿圏は△0.8%（2ヶ月連続でマイナス）、その他地域は+0.9%で2ヶ月 ぶりにプラスとなりました。

 

 価格の推移については、全国住宅地の価格指数（原系列）6月は、住宅総合が135.5pで前年比 +4.8%（36ヶ月連続で増）、住宅地は115.6pで同+6.9%（31ヶ月連続で 増）、戸建住宅は115.9pで同+1.0%（31ヶ月連続で増）、マンションは 190.8pで同+6.5%（35ヶ月連続で増）になりました。

 

 令和3年の民法改正によって、現行民法の規律の一部が前述の背景を踏まえて、改正されました。

改正民法は令和5年4月1日から、既に適用されています。

所有者不明土地に関連する主な改正項目は、以下の4つです。

 

1. 相隣関係の見直し

2. 共有の見直し

3. 財産管理制度の見直し

4. 相続制度（遺産分割）の見直し

 

　今回は第4弾として「相続制度（遺産分割）の見直し」について、要点を説明します。

 

＜遺産分割とは？＞

　遺産分割の際は法定相続分を基準にしつつ、個別の事情（特別受益※1、寄与分※2等）を考慮した、具体的な相続分を算定することが一般的です。しかし、被相続人（亡くなった方）の遺産が、遺産分割がなされないまま長期間放置されると、相続が繰り返し発生して、多数の共同相続人による共有状態となってしまう等、遺産における管理や処分が困難になります。そこで、遺産分割がなされず、相続財産が長期間放置されるケースを解消する仕組みが、新たに設けられました。

 

○今回の改正内容

　　相続開始時から10年が経過した後に行われる遺産分割協議については、原則として個別の事情（特別受益※1、寄与分※2等）は考慮されず、法定相続分または指定相続分によって、一律に行われる、と改正されました。この新しいルールは、改正民法の施行日（令和5年4月1日）以前に開始された相続についても適用されますが、以下のケースのように、改正民法の施行日から５年間の猶予期間が設けられています。

 

(1)改正民法の施行日の時点で、相続開始時から既に10年が経過している場合

　　改正民法の施行日から5年以内であれば、特別受益および寄与分に関する権利を主張することができます。

 

(2)「相続開始時から10年を経過する時点が、5年間の猶予期間以前」の場合

　　改正民法の施行日から5年以内であれば、特別受益および寄与分に関する権利を主張することができます。

 

(3)「相続開始時から10年を経過する時点が、5年間の猶予期間以後」の場合

　　改正民法の施行日から10年以内であれば、特別受益および寄与分に関する権利を主張することができます。

 

※1特別受益とは？

　　 被相続人（亡くなった方）から、生前に多額の贈与を 受けていた相続人（特別受益者）がいる場合には、相続発生時に、その金額を遺産に持ち戻すことによって、公平な遺産分割を実現する制度のこと。

 

※2寄与分とは？

     被相続人（亡くなった方）の財産に貢献した場合（財産の援助や療養看護等）、他の共同相続人よりも上乗せして 被相続人の財産を相続させることによって、共同相続人同士の公平さを図る制度のこと。

 

【 詳細はこちら 】

 法務省公式ホームページ

   〇民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について

     https://www.moj.go.jp/content/001396638.pdf

 

 

 

 

　近年、土地の所有者について、所有者の所在が分からない、調査によっても特定ができない、などのケースが増加し、社会問題化しています。これを受けて、令和3年の民法改正により、現行民法の一部が改正されました。改正民法は令和5年4月1日から、既に適用されています。

所有者不明土地に関連する主な改正項目は、以下の4つです。

 

1. 相隣関係の見直し

2. 共有の見直し

3. 財産管理制度の見直し

4. 相続制度（遺産分割）の見直し

 

　今回は「財産管理制度の見直し」について、説明します。

 

(1)所有者不明土地管理制度とは？

所有者不明土地管理制度とは、所有者不明の不動産について、裁判所が管理人を選任する制度です。

 

○所有者不明土地管理制度の創設によるメリット

　現行の財産管理制度では、不在者や被相続人の財産全般の管理は「人単位」の仕組みとなっています。そのため、全財産のうち特定の不動産のみを管理したい場合でも、不動産以外の財産も調査して管理しなければいけません。

結果として、管理人への負担が大きくなってしまい、管理する期間も長期化する傾向にあります。対して、創設された所有者不明土地管理制度では、所有者不明の土地及び建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てて、当該土地及び建物の管理人を選任してもらうことが可能になっています。

　全財産のうち、特定の不動産のみを管理することができるようになったため、全財産を管理する必要はありません。管理する期間を短縮でき、予納金（裁判所または破産管財人に納付する最低限の手続費用）の負担も軽減されます。

 

(2)管理不全土地管理制度とは？

　管理不全土地管理制度とは、所有者による適切な管理が行われていないために、近隣に悪影響や危険を生じさせている、または生じさせる恐れがある不動産について、裁判所が管理人を選任する制度です。

 

○管理不全土地管理制度の創設によるメリット

　現行の管理不全土地管理制度では、管理不全の土地及び建物については物権的請求権や、不法行為に基づく損害賠償請求権等の権利に基づき、訴えを提起して判決によって強制執行となります。そのため、継続的な管理を行うことができないという問題があるほか、実際の状態を踏まえた適切な管理措置を講ずることが困難です。

　対して、創設された管理不全土地管理制度では、管理不全の土地及び建物に対して、利害関係人が裁判所に申し立てて、管理人の選任をしてもらうことが可能になっています。

これによって、破損が生じている箇所の補修工事やゴミの撤去、害虫の駆除等を管理人へ依頼することが可能となるため、管理不全の土地及び建物を適切に管理できるようになることが期待されます。

 

【 詳細はこちら 】

法務省公式ホームページ

〇民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について

　https://www.moj.go.jp/content/001396638.pdf

 

 

 

 

 

  近年、土地の所有者について、調査を行っても特定できない、所有者の所在が分からない、などのケースが増加し、社会問題化していますが、令和3年の民法改正によって、現行民法の規律の一部が前述の背景を踏まえて、改正されました。

改正民法は令和5年4月1日から、既に適用されています。所有者不明土地に関連する主な改正項目は、以下の4つです。

1. 相隣関係の見直し

2. 共有の見直し

3. 財産管理制度の見直し

4. 相続制度（遺産分割）の見直し

 

今回は「共有の見直し」について、要点を説明します。

共有とは､ 同一の物を複数人で共同所有することです｡各共有者は、それぞれの持分に応じて共有物を使用することができますが、共有者相互の関係を調整するため、民法には次のルールが定められています。

(1)共有物に変更を加える（農地から宅地へ変更など）には、共有者全員の同意を要する。（現民法第251条）

(2)管理に関する事項（使用する共有者の決定など）は、各共有者の持分の過半数で決する。（現民法第252条 本文）

(3)保存行為（補修など）は、各共有者が単独ですることができる。（現民法第252条）

 

 今回の共有における見直しの契機として、現行民法が制定されてから120年以上が経過し、社会経済情勢が変化。共有者間で決定することが困難になってしまったという実情を踏まえて、民法における共有物の変更及び管理の規定が、社会経済情勢の変化に合わせて、合理的な内容に改正されまた。

 

  見直し(1) 共有物の「管理」の範囲の拡大及び明確化

１．軽微変更についての規律の整備

形状または効用の著しい変更を伴わない変更（軽微変更）については、持ち分の過半数で決定できるように改正されました。

　（新民法第251条 第1項、第252条 第2項）

（例）・外観、構造等の変更

　　　・砂利道のアスファルト舗装

　　　・建物の外壁・屋上防水等の大規模修繕工事

 ２．短期賃借権等の設定についての規律の整備

　以下の(1)～(4)について、〔　〕内の期間を超えない、短期の賃借権等の設定は、持分の過半数で決定することができるように改正されました。（新民法第252条 第4項）

(1)樹木の植栽又は伐採を目的とする山林の賃借権等〔10年〕

(2)(1)に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等〔5年〕

(3)建物の賃借権等〔3年〕

(4)動産の賃借権等〔6か月〕

  ※建物の賃借権は借地借家法の適用を受ける場合があるため、約定された期間内での終了が確保されません。基本的には、共有者全員の同意がなければ無効となる場合があるため、注意が必要です。

  　

 見直し(2) 共有物を使用する共有者がいる場合のルール

１．管理に関する事項の決定方法

　共有物を使用する共有者がいる場合でも、持分の過半数で管理に関する事項を決定することができる旨、明文化されました。

 （新民法第252条 第1項 後段）

 ２．共有物を使用する共有者の義務

　共有物を使用する共有者は、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負います。ただし、共有者間で無償とするなどの別段の合意がある場合には、その合意に従います。（新民法第249条 第2項）

　共有者は善良な管理者の注意をもって、共有物を使用しなければいけません。（新民法第249条 第3項）

 

 見直し(3) 賛否を明らかにしない共有者がいる場合の管理賛否を明らかにしない共有者がいる場合裁判所の裁定によって、その共有者以外の共有者の持分の過半数によって、管理に関する事項を決定することができるように改正されました。

（新民法第252条 第2項(2)）

※変更行為、もしくは賛否を明らかにしない共有者が共有持分を失うことになる行為（抵当権の設定等）には、利用できません。

※賛否を明らかにしない共有者の持分が、他の共有者の持分を超えている場合や、複数の共有者が賛否を明らかにしない場合であっても利用できます。

 

 見直し(4) 所在等不明所有者がいる場合の変更・管理所在等不明共有者がいる場合には、裁判所の裁定によって、

 (1)所在等不明共有者以外の共有者全員の者に同意によって、共有者に物に変更を加えることができます。（新民法第251条 第2項）

 (2)所在等不明共有者以外の共有者の持分の過半数によって、管理に関する事項を決定することができます。（新民法第252条第2項）

 ※所在等不明共有者が共有持分を失うことになる行為（抵当権の設定等）には、利用できません。

 ※所在等不明共有者の持分が、所在等不明共有者以外の共有者の持分を超えている場合や、複数の共有者が所在等不明の場合であっても利用できます。

 

 見直し(5) 裁判による共有物の分割

１．賠償分割に関する規律の整備

　裁判によって共有物を分割する方法として、賠償分割（※共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法）が可能である旨、明文化されました。（新民法第258条第2項）

 ２．給付命令に関する規律の整備

　裁判所は、共有物を分割する裁判において、当事者に対し金銭の支払、物の引渡し、登記義務の履行その他の給付を命ずることができる旨、明文化されました。（新民法第258条第4項）

 

 見直し(6) 所在等不明共有者の不動産の持分の譲渡

 裁判所の裁定によって、申立てをした共有者に、所在等不明共有者の不動産の持分について、譲渡する権限を付与する制度が創設されました。

   （新民法第262条 第3項）

 譲渡する権限は、所在等不明共有者以外の共有者全員が持分の全部を譲渡することを停止条件とするもので、不動産全体を特定の第三者に譲渡する場合のみ行使できます。

（一部の共有者が持分の譲渡を拒む場合は、条件が成就せず、譲渡することができません。）

所在等不明共有者の持分は、直接、譲渡の相手方に移転します。

（申立てをした共有者がいったん取得するものではありません。）

  ※所在等不明共有者は、譲渡する権限を行使した共有者に対する不動産の時価相当額のうち、持分に応じた額の支払請求権を取得します。

（実際には、供託金から支払を受けます。時価相当額が供託金を超える金額である場合には、別途、訴訟を提起するなどして請求ができます。）

   ※遺産共有の場合では、相続の開始から10年を経過するまで利用できません。

（新民法第262条 第3項）

   ※不動産を譲渡するためには、裁判所の裁定に加えて、別途、裁判外による売買契約等の譲渡行為が必要です。譲渡行為は、裁判の効力が発生して（即時抗告期間の経過などによって裁判が確定した時）から、原則2か月以内（裁判所によって伸長することが可能）に行わなければいけません。

 

  【 詳細はこちら 】

法務省公式ホームページ

〇民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について

https://www.moj.go.jp/content/001396638.pdf

 

 

 

 

 近年、土地の所有者について調査を行っても特定できない、所有者の所在が分からない、などのケースが増加し、社会問題化していますが、令和3年の民法改正によって、現行民法の規律の一部が前述の背景を踏まえて、改正されました。改正民法は令和5年4月1日から、既に適用されています。

所有者不明土地に関連する主な改正項目は、以下の4つです。

 

１. 相隣関係の見直し

２. 共有の見直し

３. 財産管理制度の見直し

４. 相続制度（遺産分割）の見直し

 

今回は「1.相隣（そうりん）関係の見直し」について、要点を説明します。

 

○相隣関係とは？

　隣接する不動産（土地・建物等）の所有者及び利用者の間で、通行・流水・排水・境界などの問題について、相互の土地利用を円滑にするために調整を行う関係が「相隣関係」です。 しかし、隣接する不動産の所有者が不明である場合、様々な調査や手続きが必要になるうえに、裁判で認められなければならないケースもあるため、当事者にとっては大きな負担となっていました。そのため、相隣関係について、以下の項目が改正されました。

 

（1）隣地使用権

【新民法209条】（一部を抜粋）

  土地の所有者は、次に掲げる目的のため必要な範囲内で、隣地を使用することができる。ただし、住家については、その居住者の承諾がなければ、立ち入ることはできない。

１．境界又はその付近における障壁、建物その他の工作物の築造、収去又は修繕

２．境界標の調査又は境界に関する測量

３．新民法第233条第３項の規定による枝の切取り

 

※隣地の所有者が敷地の使用を拒んで妨害をしているような場合、権利があるとはいえ、不用意に隣地へ立ち入る等の自力救済（法律の手続きによらず実力行使すること）は、一般的に禁止されているので注意が必要です。

 

（2）ライフラインの設備の設置・使用権

【新民法213条の2】（一部を抜粋）

　土地の所有者は、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付を受けることができないときは、継続的給付を受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用することができる。

 

（3）越境した竹木（ちくぼく）の枝の切取り

【新民法233条】（一部を抜粋）

  土地の所有者は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。

   第3項：第1項の場合において、次に掲げるときは、土地の所有者は、その枝を切り取ることができる。

１．竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき。

２．竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。

３．急迫の事情があるとき。

 

※「相当の期間内」とは、事案によるものの、基本的に2週間程度と考えられます。

※実害がないにも関わらず、むやみに隣地の枝を切り取ってしまうと、権利の濫用となる可能性があるほか、隣地との境界が曖昧な場合にトラブルになる可能性があるため、注意が必要です。

 

【 詳細はこちら 】

法務省公式ホームページ

   〇民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について

     https://www.moj.go.jp/content/001396638.pdf

 

 

 株式会社リクルート・SUUMOリサーチセンターは4月20日、高性能で効率的、“モノを持たないミニマルな暮らし”が住宅ニーズにも表れるとして、2023年度のトレンドキーワード、「平屋回帰」を発表しました。

 

以下はその要旨です。

単身世帯・小規模世帯の増加、不要品の個人間売買アプリの普及、映像・音楽コンテンツのサブスクリプション化など、以前に比べ多くのモノを持つ必要がなくなった。

人生100年時代、度重なる災害を経験し、先々のライフスタイルの変化が想定される中、変化に柔軟な家造りや将来設計の面からも“ミニマルな暮らし”に注目が集まっている。

加えて最近は、住宅資材・エネルギー価格の高騰も著しいことや、SDGs（持続可能な開発目標）の採択により、脱炭素化・省エネ意識が高まったことで、初期コスト・ランニングコストともに低い、小さな平屋・コンパクト平屋へのニーズが増加している。かつて多くの日本人は、平屋や1階建ての長屋に住んでいた。2階建て以上の家が普及したのは戦後からで、日本の伝統的な家の形に、今改めて注目が集まるトレンドを「平屋回帰」と名付けた。

 

同社リサーチセンター研究員の、笠松美香さんのコメントは以下の通りです。

 かつて一戸建てといえば、結婚や子育てをきっかけに、生涯住むことを前提として選ぶもので、部屋数も収納も多く設け、さまざまな変化に備えることが当たり前とされてきました。しかし現在は子どものいない世帯や単身で暮らす人、高齢者世帯、一人親世帯など、世帯も多様化。人生100年といわれる中で、転職、子どもの独立、親の介護、体の変化など、自身に起こる変化を全て想定し、生涯暮らす家を選ぶのは難易度が高く、目の前の暮らしやすさと両立できないのかもしれません。

 

サブスクやフリマアプリ等、IT化によりもたらされたたくさんの選択肢により、全てを家の中で賄わずとも、暮らしの質が上げられるようになってきました。これからは自身の変化に合わせてその都度、最適な住まいを選ぶ「都度最適」が日々の暮らしを豊かにしてくれるのではないでしょうか。小さな投資で、変化に柔軟に対応できる、20坪前後のコンパクトな平屋暮らし「平屋回帰」の現象は、さまざまな社会背景からの必然なのかもしれません。

 

 

 

史料紹介「地面買求候砌心得」嘉永元年（江戸東京博物館蔵）

 

 幕末の嘉永元年（1848）、喜多村壽富(としとみ)は、遺訓として子孫に「家訓(かくん)永続記(えいぞくき)」を書き残した。

その中に「地面買求候砌心得(じめんかいもとめそうろうみぎりこころえ)」と題して、江戸で家屋敷（不動産）を購入するときの心得を述べている。それは同時に、江戸における、不動産売買の様子がわかる史料となっている。

概略を紹介する。

まず、売物件情報の取得方法について、
「江戸には、家屋敷（不動産）売買の周旋をする者がいる。それは「地面売買口入世話人」と呼ばれ、その地面売買口入世話人から、端書（物件案内書）により売情報が出ている、と教えている。その存在は、江戸市中の売買がかなり行われていた事を示している。

続いて、物件の内見について、地面売買口入世話人がこのような端書を持参するので、発展が期待される地面であれば、端書を預かり、持参して内見をする。
気に入れば、絵図面を取り寄せ、よく絵図面と引き比べ、再び立会って検査するなど、よく調べることが大事であると、念を押している。
また経費の算定のため、これまで管理している家主(いえぬし)（家守）に、家賃の集金額、諸経費など、提示された金額に相違ないか尋ねるよう指示している。

 

以下、「心得」が続く。
購入を決めたならば、手付金を渡す。手付金はおよそ金千両で、二拾両か三拾両、まずもって少額を渡す。手付金は売主宅へ持参して支払う。
時に破談することがある。買主より破談するには、手付流れをする。売主より破談するには、手付倍返しで解除する。（江戸後期の慣例である）
金融の仕組みとしては、家屋敷を抵当にして行われる金融、「家質(かじち)」がある。
買主が干両の家屋敷を買うとき、二百両は所持し、八百両不足の時、この購入する家屋敷を直ちにその場にて家質に入れ、その資金で購入する。

破談などがなければ決済となる。双方より書面で名主へ決済日を届け、許しを得る。
決済場所は名主宅玄関である。通常、正門を抜け入口を入ったところが玄関で、八畳とその奥には六畳の座敷があった。
決済当日、売主買主並びに名主五人組全員羽織(はおり)袴(はかま)で、買主は上席、売主は末席に着座する。売主には親類が付き添う。
買主は、残金、手付金の受取証を持参、売主に渡し、沽券状（売買証文）を受け取る。
水帳と町法に買主が押印する。買主は実印である。売主も押印する。
次いで、買主は沽券状金高で、歩一金（租税の一種）を五人組（月行事）に差し出す。
沽券金百両につき二両（２％）である。

大坂では分一銀と呼ばれ５％。（歩一金は、登録免許税の始まりと言われている）

 

その後、売主は地面賣買口入世話人へ礼金を差し出す。千両のものであれば三拾両（３％）で、これを本礼、または一割礼ともいう。
最後に、町役人に金品を贈り食事を振る舞う。町(ちょう)定(さだ)めによる、「弘め」である。
これで、取引が終了、買主はかみしもを着用、町内書役の案内にて名主、五人組、居付地主に挨拶回りをする。
以上概略で、江戸の売買慣習が現在にも散見される。

 

 三菱UFJ信託銀行株式会社 不動産コンサルティング部は、新レポート、独自の調査として、「2022年度賃貸住宅市場調査」をまとめ、1月17日 に発表しました。

今回の調査（2022年秋時点）では24社が協力（回答率は72.7%）、回答者の属性別割合は、資産運用会社79%、不動産管理会社13%、金融機関8%でした。以下発表の概要です。

 

エリア別のリーシング環境 （エリア毎のDIに関する解説）

〇東京23区　シングル

「1年前との比較」

• 稼働率やテナント入替時の賃料が改善したとの回答が一部見られた。

• 広告費の積み増し等でリーシングを強化したとの回答が目立った。

 

「半年後の予測」

• 稼働率の回復を見込む回答者が目立った。 （東京都における就業環境の回復や人口の転入超過拡大への期待等が影響した可能性がある）

• 広告費の積み増し等でリーシングを強化することを検討するとの回答もやや目立った。

 

「エリア別の傾向」

• 都心5区にて半年後の改善を見込むとの回答が目立った。

• 城東6区にて稼働率やテナント入替時の賃料等の悪化傾向が続いているとの回答が目立った。

 

〇東京23区　ファミリー

 「1年前との比較」

• 稼働率やテナント入替時の賃料、ダウンタイムで改善したとの回答が目立った。 （ テレワークの普及等によって広い間取りを求める動きも影響した可能性がある）

• 広告費の積み増し等でリーシングを強化したとの回答も目立った。

 

「半年後の予測」

• 稼働率やテナント入替時の賃料、ダウンタイムで改善の傾向が続くとの回答が目立った。 • 広告費の積み増し等でリーシングを強化する動きは収束に向かう傾向が見られた。

 

 「エリア別の傾向」

• 全てのエリアにて稼働率やテナント入替時の賃料等の改善傾向が続いているとの回答が目立った。

 

〇首都圏（東京23区を除く）シングル

 「1年前との比較」

• 広告費の積み増し等でリーシングを強化したとの回答が目立った。

 

「半年後の予測」

• ダウンタイムが長期化するとの回答がやや目立った。

• 過去1年間よりも広告費の積み増し等でリーシングを強化することを検討するとの回答も目立った。 （都心への転入超過への回帰を危惧している可能性がある）

 

〇首都圏（東京23区を除く）ファミリー

「1年前との比較」

• 稼働率やテナント入替時の賃料、ダウンタイムが改善したとの回答が目立った。 （テレワークの普及等によって広い間取りを求める動きが影響した可能性がある）• 広告費の積み増し等でリーシングを強化したとの回答がやや目立った。

 

「半年後の予測」

• 稼働率やテナント入替時の賃料で改善の傾向が続くとの回答が目立った。

• 引き続き、広告費の積み増し等でリーシングの強化を検討する回答がやや目立った。

 

〇今後1年間のリーシングマーケット全体に与える影響が大きいと考える項目

• 「個人の就業環境や収入の増減」が最上位の回答となった。賃貸住宅の稼働率に影響を及ぼす東京都への人口の転入超過は就業環境との連動性 が高いことから、多くの回答者から注目されていると思われる。足許は就業環境回復と転入超過拡大が見られている。

• 「テレワーク等の働き方の変化」「新型コロナウイルス等の感染拡大の状況」が同率で次点となった。

 

• 保有/運用・管理する賃貸住宅に対する環境配慮の取り組み方針については、「既に取り組んでおり、今後も積極的に推進する」、 「今後も継続して検討する」という前向きな回答の割合が100％となった。 その背景に関する設問の回答としては、「ステークホルダーからの要請があるため」が最上位の回答となった。

 

• 保有/運用・管理する賃貸住宅における環境配慮の具体的な取り組みとしては、「LEDや省エネ家電等の初期投資が小さい投資」が 最上位の回答となった。次点の回答は「再生エネルギーの外部調達」となった。

• 現時点では比較的敷居の低い取り組み中心に普及が進んでいることが確認された。

 

• 環境に配慮された賃貸住宅とそうではない賃貸住宅を比べた際の成約賃料の違いについては、「違いはない」との回答が8割を占めた。 「違いはある（成約賃料が高い）」は2割に止まった。「違いはある（成約賃料が高い）」と回答した回答者でも、 すべてが＋0％～3％との回答であり、賃料へのインパクトは小さいと捉えられていることが確認されている。

　野村不動産ソリューションズは、住宅地価格の価格変動率を３ヶ月毎に調査、このほど2023年1月1日時点の住宅地価格の動向を発表しました。

それによりますと、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の2022 年10-12 月期の｢住宅地価格｣は､エリア平均では0.7％(前回1.0％)の変動率となりました。（調査地点数：住宅地169）

 

「値上がり」を示した地点は前回33.7%から今回30.8%と減少、「横ばい」を示した地点は前回62.7%から今回66.9%と増加、「値下がり」を示した地点は前回3.6％から今回2.4%と減少しました。

  エリア別の平均変動率は、全エリアが10 調査連続でプラスとなりました。

変動率の拡大・縮小では、都区部エリアのみ前回より拡大しました。埼玉・千葉エリアは前回より縮小、東京都下・神奈川エリアは前回と変化がありませんでした。

  年間ベースの住宅地価格変動率は､首都圏エリア平均で5.0％(前回5.7％)となりました。「値上がり」を示した地点が前回68.6%から今回60.4%と減少、「横ばい」を示した地点は前回31.4%から今回37.3%と増加、「値下がり」を示した地点は前回0.0%→今回2.4%と増加しました。

詳しくは　　 https://www.nomu.com/knowledge/chika/

住宅ローン専門金融機関大手のアルヒ「ＡＲＵＨＩ」は、このほど、首都圏１都３県を対象とした「本当に住みやすい街大賞」を発表しました。

 

審査基準は次のとおりです。

①   住環境（インフラ整備や、衣食環境などを中心に、「住むことの快適さ」などに影響を及ぼす周囲の状況の良さを総合的に審査）

②   交通の利便性（「働く」という視点において、都心の主要駅へのアクセス面や交通機関の利用面における「快適さ」など）

③   教育・文化環境（自治体の「教育」に対する制度の充実度のみでなく、子供たちにとって安全・安心に暮らしていける環境が学校・家庭・地域の連携により構築されている）

④   発展性（商業・工業・その他インフラ整備や交通面など総合的な視点から街全体としての利便性において、将来的な「街としての価値の向上」が見込める点）

⑤    コストパフォーマンス（その他の審査基準と連動する形で、「住まい環境」の充実度に対する家賃相場や分譲価格相場、物価の相場など）

 

１位は「西八王子」でした。（東京都八王子市・JR中央本線）で総合評価4.13

発展性4.00住環境4.50交通の利便性3.85コストパフォーマンス4.30教育・文化環境4.00

最寄りの八王子IC付近にはロボットやAI技術を駆使した次世代型複合商業施設が2025年に開業予定、生活圏内の八王子駅南口には公園・図書館を有する施設が2026年度に開業予定で日常生活の利便性向上が期待できる。

「八王子市役所」があるため役所手続きしやすい。駅周辺には「西八商栄会」・「セレオ西八王子」・「ダイエー西八王子店」といった買い物施設が充実、日用品の買い物から食事を楽しむ環境まで整っている。

城下町である八王子において古くから市街地を形成、区画整理されたフラットな地勢で、良好な住宅地が形成されている。

3LDKだと新築マンションが4,000万円台、新築戸建てが3,000万円台前半で購入可能な物件もあり、隣駅の八王子駅と比較しコストパフォーマンスが高い。

 

2位は「流山おおたかの森」（千葉県流山市・首都圏新都市鉄道つくばエクスプレス）総合評価4.03発展性4.35住環境4.15交通の利便性3.65コストパフォーマンス4.00教育・文化環境4.00

駅前にスーパーや映画館が入る「流山おおたかの森S・C」や「COTOE流山おおたかの森」といった大型商業施設があり、日常生活から休日の余暇まで駅周辺で過ごすことができる。

流山市は子育て支援に力を入れており、園児の通園をサポートする「駅前送迎保育ステーション」を設置、児童増加に対応すべく2024年には新たに2つの小学校も開校予定。

商業エリア・住宅地・公園や自然を近接した形で配置する「アーバンパストラル」をテーマにした街並みが駅を中心に形成されており、都市の利便性と自然のやすらぎを享受できる。

 

3位は「新小岩」（東京都葛飾区・JR総武線）総合評価3.86発展性4.35住環境3.30

交通の利便性4.15コストパフォーマンス3.85教育・文化環境3.65

2023年冬には行政サービス施設が入る駅ビルが開業予定、2028年度には駅南口地区の再開発の一環として複合ビルが建設予定であるほか、高層マンションの建築計画もあり、駅を中心とした街の活性化が見込まれる。

JR中央・総武線各駅停車と総武線快速が通っており、東京駅まで最短12分、新宿駅や秋葉原駅といった都心主要駅や千葉方面や横浜方面へも乗り換えがなく、通勤通学や休日の移動もアクセス至便。

 

4位は「保谷」（東京都西東京市・西武池袋線）総合評価3.73発展性3.50住環境3.50交通の利便性3.65コストパフォーマンス4.35教育・文化環境3.65

練馬区と隣接する西東京市であるため、隣駅の大泉学園駅周辺（練馬区）と比べて公示地価は2割程度安く、3LDKの新築マンションが4,000万円台から購入可能な物件もある。

学習室を内包する駅直結の図書館があるほか、駅周辺には「あらやしき公園」・「文理台公園」などの公園、駅から1.5km圏内には児童館と学童クラブが複数あるほか、2023年度からは医療費の助成を高校生まで拡大するなど、子育て世帯へのサポート体制が充実。

５位は「辻堂」（神奈川県藤沢市・JR東海道線）総合評価3.69

6位は「柏」（千葉県柏市・JR常磐線）総合評価3.56

7位は「新川崎」（神奈川県川崎市・JR横須賀線）総合評価3.46

8位は「川越」（埼玉県川越市・東武東上本線）総合評価3.36

9位は「東村山」（東京都東村山市・西武新宿線）総合評価3.26

10位は「鶴ケ峰」（神奈川県横浜市・相模鉄道本線）総合評価3.23

 

シニアランキングでは、（シニアの暮らしを支える生活条件で審査）

1位は「浜町」（東京都中央区・都営地下鉄新宿線）総合評価3.96生活環境4.00レジャー環境3.30福祉 医療環境3.65街の安全性4.00交通の利便性4.85

２位は「西白井」（千葉県白井市・北総鉄道北総線）総合評価3.77生活環境4.20レジャー環境4.00福祉 医療環境3.50街の安全性4.15交通の利便性3.00

３位は大泉学園（東京都練馬区・西武池袋線）総合評価3.76生活環境4.35レジャー環境

3.30福祉 医療環境3.85街の安全性3.65交通の利便性3.65

 

詳細はこちらです。　　https://www.aruhi-corp.co.jp/cp/town_ranking/kanto/

一般社団法人 不動産流通経営協会はこのほど、不動産流通業に関する消費者動向調査を実施、その調査結果（概要版）を発表しました。

 

これによりますと、「親からの贈与」を受けた世帯の割合は住宅購入者全体の 14.2％、金額では新築住宅購入者の平均額は、998 万円、既存中古住宅購入者で 662 万円 となり、対前年比では、新築住宅購入者が 前年度より若干減少 し、既存住宅購入者が 若干増加しています。

 

借入資金については、新築住宅購入者の「フラット 35」利用平均額が 3923.0 万円から 4754.7 万円(＋831.7 万円)、「フラット 35S」利用平均額が 2944.8 万円から 3478.0 万円(＋533.2 万円)と増加しています。

 

既存中古住宅購入者の「フラット 35」利用平均額は 3940.1 万円から 4156.1 万円(＋216 万円)に増加し、「フラット 35S」利用平均額は 3343.8 万円から 3248.8 万円(▲95 万円)に減少しています。

 

世帯主の年齢別にみると、30 代の購入者で、親から贈与を受けた割合が 20％超、また、親からの贈与額が1,000 万円超の割合は全体で 35.5%となっています。

 

住宅購入者に占める「直系尊属の住宅取得等資金に係る贈与税の非課税制度」の利用者の 割合は 12.1％、30～39 才が最も高く 18.9％を占めています。

 

以下は概要です。

■ 従前住宅を売却した世帯のうち、購入額と売却額の回答があった 214 世帯について売却 差額を整理すると、マイナスの売却差額が発生している世帯は 35.0％（対前年度比 18.7 ポイント減）、プラスの売却差額が発生している世帯は 58.4％（対前年度比 20.9 ポイント増）となっている。

 ■ 売却住宅の取得年別にマイナスの売却差額の平均取得年が「1996～2000 年」で 1596.8 万円、「1995 年以前」は▲1951.3 万円とマイナス幅が大きい状況となった 。

■ 既存住宅購入者における不動産会社等による住宅保証の利用状況をみると、住宅保証の利 用率は 56.2％となり、うち建物保証の利用は 37.4％であった。建て方別に建物保証の 利用状況をみると、既存戸建てでは建物保証を利用した購入者が 52.0％、既存マンショ ンでは 31.2％となった。

 ■ 既存住宅の購入にあたって何らかの建物検査をおこなった購入者は、既存住宅購入者の 52.2％となっている。既存戸建て購入者が 72.1％になっているほか、既存マンション 購入者が 43.4％となっている。既存戸建て購入者に関しては 6 年連続で増加している。

 ■ 重要事項説明に関して、既存戸建てでは説明時間が 1 時間半～2 時間だと「やや長いと 感じた」と「長いと感じた」の合計は 39.0％、2 時間以上で合計 39.1％であった。既 存マンションでは 1 時間半～2 時間だと「やや長いと感じた」と「長いと感じた」の合 計は 39.2％、2 時間以上で合計 44.2％となっている。

 ■ 住宅の購入にあたって、住まいや住まい周辺における自然災害のリスクについて考慮したかという点については、住宅購入者全体で 91.2％が「考慮した」あるいは「やや考慮し た」と回答した。

 

オンラインによる内見実施者が３割近くに増加しました。

 魅力を感じるコンセプト１位は「防災賃貸住宅」でした。

 

株式会社リクルート・SUUMOリサーチセンターは、9月15日、（2021年4月～2022年3月）に首都圏において賃貸住宅へ入居した方の、契約動向を調査、主な結果をまとめました。

 

以下調査概要です。

 

1．平均見学物件数の減少は底を打ち、2017年度調査と同水準の2.9件

近年、減少傾向にあった平均見学物件数は、 19年度と20年度の2.7件を0.2件上回った

 

2．オンライン内見は計27.5％(※)と、前回調査から7.8ポイント増加

内訳は「オンライン内見のみ実施者」が20.6％、「オンライン内見・対面での内見併用者」が6.8％、
特に増加したのは「オンライン内見のみ実施者」で、前回調査より＋7.1ポイント。

 

3．見学スタイル別の内見数は、「オンライン内見・対面での内見併用者」で平均4.4件

「オンライン内見・対面での内見併用者」の４割が「４～５件」、約２割が「６件以上」見学していた。
一方、「オンライン内見のみ実施者」の４割超が「１件」の見学だった。

 

4．設備満足度は「宅配ボックス」「非接触キー」「遮音性能の高い窓」の順位がアップ

「24時間出せるゴミ置き場」が6年連続１位。「宅配ボックス」「非接触キー」「遮音性能の高い窓」

は、前回から満足度の順位が5ランク以上アップした。

 

5．魅力を感じるコンセプト賃貸住宅１位は、「防災賃貸住宅」

１位は「防災賃貸住宅」（36.3％）、２位は「デザイナーズ賃貸住宅」（29.0％）。
３位の「子育て世帯向け」（22.4％）は、ファミリー世帯の過半数が支持。

 

 

　ニッセイ基礎研究所と価値総合研究所は、前回調査（2021年3月公表）に続いて、わが国の不動産投資市場規模に関する調査を実施、公表しました。（2022年9月9日公表）（金融研究部 主任研究員　吉田 資　氏）

 

 それによりますと、日本における「収益不動産」の資産規模は約275.5兆円(前回比+3.2兆円、＋1.2％)、「投資適格不動産」の資産規模は約171.7兆円(前回比+0.4兆円、＋0.3％)と推計され、「収益不動産」を用途別にみると、「オフィス」が約103.9兆円（占率38％）と最も大きく、次いで「賃貸住宅」が約72.0兆円（26％）、「商業施設」が約62.2 兆円（26％）、「物流施設」が約28.1兆円（10％）、「ホテル」が約9.4兆円（3％）と推計されました。

これを前回調査と比較しますと、「オフィス（前回比＋4％）」、「賃貸住宅（同＋11％）」、「物流施設（同＋17％）」が拡大した一方、「商業施設（同▲13％）」、「ホテル（同▲27％）」は縮小しています。

 

日本の不動産投資市場は、新型コロナウィルス感染拡大後も、拡大が継続、投資対象資産は多岐に渡っており、投資対象エリアについても広がりを見せている、としています。

 　消費税の仕入れ控除の方式として、令和5年10月1日から「インボイス制度」が導入されます。　これは、一体どのような制度なのでしょうか。

制度開始が目前に迫り、注目が集まる制度の概要や趣旨、導入により何が変わるのか、などについて解説します。

 

「インボイス制度 」は、正式名称を「 適格請求書等保存方式 」といいます 。

現在事業者が支払う消費税は 、「 売上にかかった消費税額 」から「 仕入れにかかった消費税 」を差し引くことで算出されています 。 これを「 仕入税額控除 」と言い 、消費税の二重課税を防ぐための制度です。

 

インボイス制度はこの仕入税額控除の仕組みに関する制度で、制度開始後は、事業者が仕入税額控除を受けるためには「 取引先から交付されたインボイス、適格請求書を保存すること 」が条件になります。

 

インボイス制度導入の目的は取引の正確な消費税額と消費税率を把握することです。

令和元年10月より消費税の軽減税率が導入され、8％と10％の2つの税率が混在するようになりました 。

そのため 、正しい消費税の納税額を算出するために、商品ごとの価格と税率が記載されたインボイスを保存することになりました。

 

貸家経営において非課税売上になるものは、居住用の家賃、共益費、礼金、更新料、駐車場の賃料、更新料（居住用の賃貸契約に付随しているもの）、などです。

課税売上になるものは、店舗、事務所、駐車場（居住用の賃貸契約に付随していないもの）などです。

①    居住用の賃貸など、非課税売上のみで課税売上のない賃貸オーナーは、インボイス制度の対策は必要ありません。

②    2年前の課税売上が,1,000万円を超える賃貸オーナーは課税業者となりインボイス登録を行います。

③    2年前の課税売上が,1,000万円以下の賃貸オーナーは借主が免税事業者の場合は対策が必要ありません。ただし、借主が課税事業者の場合対策を検討する必要があります。

 

今後、法人などの借主は、「インボイスを発行してもらえる物件」を優先的に選ぶ可能性が高くなります 。 そのため、現在募集中の、店舗、事務所、駐車場（居住用の賃貸契約に付随していないもの）の場合、他の課税事業者オーナーの所有物件と比べて非課税オーナーの所有物件を避ける（競争力が低下する）可能性があります 。競合した地域で競争力がないと、消費税こそ免除されるものの、結果的には収益が減少することが予想されます。

　

　

 

　2022年4月 首都圏における「中古マンション」の価格動向　（5月30日）　　

不動産情報サービスのアットホーム株式会社は、不動産情報ネットワークで消費者向けに登録・公開された中古マンションの価格動向についての調査をまとめ、発表しました。

 

＜調査概要＞

◆首都圏の中古マンション1戸あたり平均価格は3,706万円で、前月比わずかに（+1万円）上昇。

◆10カ月連続して全8エリアが前年同月を上回り、上昇傾向が継続。

◆神奈川県他、埼玉県（さいたま市/他）、千葉県（西部/他）の5エリアで2017年1月以降最高額を更新。

首都圏8エリアの平均価格（前年同月比・指数の推移）

首都圏の1戸あたり平均価格は、10カ月連続して全8エリアでの前年同月超えとなった。

前月比では、東京23区や横浜市・川崎市といった価格水準の高いエリアが下落する中、さいたま市は+2.0％と依然高い伸びを示し、同エリアとして初めて㎡単価が50万円を超えた。

なお、神奈川県他、埼玉県（さいたま市/他）、千葉県（西部/他）の5エリアが2017年1月以降最高額を更新した。

　不動産情報サービスのアットホーム株式会社は5月24日、2022年1～3月期 「地場の不動産仲介業における景況感調査」を発表しました。以下は概要です。

 

○賃貸仲介の業況DI は、首都圏で2期連続上昇。

○売買仲介の業況DI は、14エリア中10エリアで前期比マイナス。経済・景気の先行き不安により一転、前期までの回復傾向から変化の兆し。

○賃貸では「学生」「単身者」でネガティブ、「法人」でポジティブなコメントが目立つ。売買では「ウクライナ情勢」「物価」が見通しにマイナスの影響。

　東京カンテイ市場調査部は「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移」を発表しました。（5月24日）

これによりますと2022年4月 東京23区は＋0.2％の6,795万円と22ヵ月連続上昇、価格改定シェアは2020年4月以来の40％超え、首都圏は前月比＋0.6％の4,688万円で12ヵ月連続上昇しました。

 

 2022年4月の首都圏中古マンション価格は、都県別で見ると、東京都では＋0.3％の6,270万円と22ヵ月連続で上昇、神奈川県（＋0.2％、3,460万円）も上昇傾向を維持しました。また、埼玉県（＋1.5％、2,857万円）や千葉県（＋2.0％、2,463万円）では比較的大きく上昇、千葉県の前年同月比も再び 10％以上のプラスを示しています。

 

（公社）全国宅地建物取引業協会連合会不動産総合研究所はこのほど、首都圏の居住用賃貸の動向、賃料推移について調査、発表しました。

 

＜概要＞

居住用賃貸の件数推移の動向

 件数の動向（首都圏）

• 3月の登録件数は、21ヶ月連続で前年を上回り、前年比+7.5%。

• 成約件数は、2ヶ月振りに前年を上回り、前年比+1.1%。

• 在庫件数は、21ヶ月連続で前年を上回り、前年比+22.1%。

 賃料の動向（東京23区）

• 2022年第1四半期の平均成約賃料㎡単価は、マンションは、2期振りに

前年を下回り△0.4%。アパートは、2期振りに前年を下回り△1.2%

• マンションタイプ別家賃指数（2021年第4四半期）

‒ シングルタイプ（18㎡以上～30㎡未満）は前年比△1.6P（前期比+0.1P）

‒ コンパクトタイプ（30㎡以上～60㎡未満）は前年比△1.9P（前期比△0.4P）

‒ ファミリータイプ（60㎡以上～100㎡未満）は前年比+2.4P（前期比+2.9P

（参考）首都圏各地域のマンションタイプ別家賃指数（前年比） ＊（ ）内は前期比

• 横浜・川崎市‒ 前年比：シングル+0.5P （+0.5P）、コンパクト+2.7P（ +0.8P）、ファミリー+4.4P （+0.8P）

• 千葉西部‒ 前年比：シングル+1.8P （+1.2P）、コンパクト+3.3P （+1.8P）、ファミリー△0.6P（△2.4P）

• 埼玉東南部‒ 前年比：シングル+0.5P （△2.0P）、コンパクト+3.0P（△0.1P）、ファミリー△0.2P （△3.0P）

 

新たなライフスタイル、住まい方として注目される、複数に居住拠点を持つ、

「複数拠点生活に関する意向調査」がこのほど発表されました。

この調査は一般社団法人不動産流通経営協会が前回調査（2020年3月実施）から複数の拠点生活の状況について、コロナウイルスの感染拡大や自然災害などの、近年の社会的関心事による複数拠点生活の、その後の変化を把握するために行ったものです。

 

＜調査方法＞

調査対象者・調査条件：全国の20-79歳男女　

・実施者（この1年間に複数の場所に滞在し生活をしている）

・意向者（①今後したいと場所探しをしている　②思っている）

調査実施期間：令和3年11月12日～11月24日　　調査手法：インターネット調査

回収数　　　：スクリーニング調査150,000サンプル　　本調査5,212サンプル　

 

これによりますと、全国で、複数に居住拠点を持つ人の、実施者でメイン拠点住居エリア（1年の中で最も多く生活している場所）の1位は青森県で9.5％、2位は岩手県の8.5％、3位は東京都で8.0％、意向者では1位は沖縄県の9.7％、2位は東京都で9.5％でした。性別では男性が多く実施者で65％意向者で63.6％、年代では、実施者・意向者どの年代でも一定数いることがわかりました。

職業では、実施者・意向者ともに「正社員・公務員」が多く、年収は、世帯年収の平均は実施者で約764万円、意向者で約674万円、ボリュームでみると、実施者・意向者ともに様々な年収の人がおり分散しています。

生活に関する考え方（人柄）では、実施者・意向者共通して「安らぎのある暮らしがしたい」「家族友人を大切に暮らしていきたい」が80％を超えています。

複数拠点生活のメイン拠点住居種別では、実施者のうち、メイン拠点が＜持ち家＞である

人は82.7％、賃貸は14.6％と＜持ち家＞が圧倒的に多く、＜持ち家＞の中でも、戸建てが

半数以上でした。さらに、意向者も実施者と同傾向でした。

サブ拠点住居種別（意向者は希望）では、実施者のうち、サブ拠点が＜持ち家＞である人

の割合は76.4％戸建が全体の半数でした。

きっかけは、実施者のメイン拠点[持ち家] ×サブ拠点[持ち家]は仕事関連が低く、[相続]がき

っかけになることが多くみられます。

意外なのは、目的・理由で、実施者の「会社都合の転勤」理由が低く、趣味嗜好といったポ

ジテｨブな目的・理由が多い。

資金調達方法では、メイン拠点は実施者・意向者ともに「金融機関からの融資」が6割弱と

最も多く、サブ拠点では実施者・意向者ともに「預貯金」が多い。

 

コロナ禍における、複数に居住拠点生活では、コロナウイルス感染拡大以降の

2020年～2021年で実施を開始した人は全体の1/4を超え、全国で約141万人でした。

（2021年）」を発表しました。これによりますと、中古マンション・戸建住宅とも築６～10年の需要の高さが示されています。

公益財団法人　東日本不動産流通機構は、2月25日、「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場

首都圏中古マンションおよび中古戸建住宅の成約・新規登録物件について、築年数（建築後経過年数）から見た2021年（１～12月）の動向は以下の通りです。

 

■平均築年数

〔中古マンション〕

・成約物件は22.67年、新規登録物件は27.23年で、６年ぶりに前年に比べて乖離幅が縮小

〔中古戸建住宅〕

 ・成約物件は21.20年、新規登録物件は23.78年で、４年連続で前年に比べて乖離幅が　　拡大

 

 ■築年帯別構成比率

〔中古マンション〕

・成約物件は築６～10年、築26年超物件の比率が拡大、築11～25年は縮小

・新規登録物件は築10年以下、築26年超物件の比率が拡大、築11～25年は縮小

・築25年以下は成約物件の構成比率が新規登録物件の構成比率を上回り、需要の高さ示す その中で両者の差が最も大きいのは築６～10年

 ※参考

・成約物件：築30年超構成比率29.7%のうち、築31～40年は15.0%、築40年超は14.7%

・新規登録物件：築30年超構成比率44.7%のうち、築31～40年は23.2%、築40年超21.5%

〔中古戸建住宅〕

・成約物件は、築10年以下、築30年超物件の比率が拡大

・新規登録物件は、築10年以下、築30年超物件の比率が拡大

・築６～25年は成約物件の構成比率が新規登録物件の構成比率を上回り、需要の高さ示す その中で両者の差が最も大きいのは築６～10年

 ※参考

・成約物件：築30年超構成比率24.0％のうち、築31～40年は13.7％、築40年超は10.3％

・新規登録物件：築30年超構成比率31.9％のうち、築31～40年は16.0％、築40年超は15.9％

 

 ■築年帯別の取引動向

〔中古マンション〕

 ・「対新規登録成約率」（成約件数/新規登録件数）が最も高い築年帯は築６～10年、 すべての築年帯で上昇し、 最も上昇したのは築21～25年

〔中古戸建住宅〕

・「対新規登録成約率」が最も高い築年帯は築６～10年、 すべての築年帯で上昇し、最も上昇したのは築11～15年

 

■築年帯別の物件属性

〔中古マンション〕

・成約価格は築５年以下が6,000万円台、築６～10年が5,000万円台、築11～20年が4,000万円台、 築21～25年が3,000万円台、築25年超が2,000万円台 ・面積は、すべての築年帯で成約物件が新規登録物件を上回る

・新規登録物件の１㎡当たり単価は、築30年超物件が築26～30年を上回る

 〔中古戸建住宅〕

 ・成約価格は築10年以下が4,000万円台、築11～25年3,000万円台、築25年超が2,000万円台 ・土地・建物面積は成約物件・新規登録物件とも経年するにつれて規模が大きくなる傾向 （築30年超の建物面積を除く）

　2月4日、 ～所有者が分からない土地を地域のためにもっと使いやすく、管理を適切に！～と副題がつけられた「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法 の一部を改正する法律案」が閣議決定されました。発表資料の概要と要綱は次の通りです。

 

 所有者不明土地が東日本大震災の復旧・復興事業などの妨げとなっていたことを契機に、平成 30 年に「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が制定され、所有者不明土地を地域 のために役立てる制度や収用手続の迅速化のための制度が創設されました。今後も引き続き所有者 不明土地の増加が見込まれる中、その利用の更なる促進を求める声や、管理がなされていない所有 者不明土地がもたらす悪影響を懸念する声が高まっています。このため、市町村をはじめとする地域 の関係者が実施する所有者不明土地対策を支える仕組みを盛り込んだ「所有者不明土地の利用の 円滑化等に関する特別措置法の一部を改正する法律案」が、本日、閣議決定されました。

 

 １．背景 人口減少・少子高齢化が進む中、相続件数の増加、土地の利用ニーズの低下と所有意識の希薄化が 進行しています。今後、所有者不明土地の更なる増加が見込まれ、その「利用の円滑化の促進」と「管 理の適正化」は喫緊の課題です。このため、市町村をはじめとする地域の関係者が行う施策を支える 仕組みを充実させることが必要です。

 

２．法律案の概要

 （１） 利用の円滑化の促進 ・ 所有者不明土地を公益性の高い施設として活用する「地域福利増進事業」の対象事業に、備 蓄倉庫等の災害対策に関する施設等の整備を追加 ・ 民間事業者が実施する地域福利増進事業のための土地の使用権の上限期間の延長や、事業計 画書等の縦覧期間の短縮等を措置 ・ 老朽化の進んだ空き家等がある所有者不明土地であっても、地域福利増進事業や土地収用法 の特例手続の対象として適用

（２） 災害等の発生防止に向けた管理の適正化 ・ 法目的に、現行の「利用の円滑化」だけでなく、「管理の適正化」を位置付け ・ 引き続き管理が実施されないと見込まれる所有者不明土地等について、周辺の地域における 災害等の発生を防止するため、市町村長による代執行等の制度を創設するとともに、民法上利 害関係人に限定されている管理不全土地管理命令の請求権を市町村長に付与 ・ 代執行等の準備のため、所有者探索に必要な公的情報の利用等を可能とする措置を導入

（３） 所有者不明土地対策の推進体制の強化 ・ 市町村は、所有者不明土地対策計画の作成や所有者不明土地対策協議会の設置が可能 ・ 市町村長は、所有者不明土地や低未利用土地等の利活用に取り組む法人を所有者不明土地利 用円滑化等推進法人として指定 ・ 市町村長は、計画の作成や所有者探索を行う上で、国土交通省職員の派遣の要請が可能

 

オーナー様

 

新型コロナ抗原検査キットをお送りします。

 

抗原検査キットでのセルフチェック（オミクロン株対応）です。

　　　　

•発熱や咳などの風邪のような症状が出たときに、抗原検査キットを使用して、特別な検査機器を使わず、自宅で簡単に、短時間(15から30分程度)で、自ら検査を実施できます。

 

•キットを使用し陽性だった場合、お住まいの地域ごとの相談窓口に相談のうえ、すみやかに医療機関で受診してください。

 

•抗原検査とは、新型コロナウイルスの構成成分であるタンパク質を、ウイルスに特異的な抗体を用いて検出する検査方法です。

 

•ウイルスの遺伝子を特異的に増幅するPCR検査（核酸検出検査）と同様に、陽性の場合はウイルスが検体中に存在することを示します。

 

•軽度の症状を自覚した際に、それが新型コロナウイルスによるものである可能性があるのかどうかを把握して、適切な行動につなげていくためのツールとして、ご使用ください。

 

 

 

 

新年あけましておめでとうございます。

本年も賃貸管理、ビル管理、マンション管理に社員一同、オーナー様の資産管理に万全を期して参ります。引き続き、本年の建物管理の年間計画やご要望など、ご相談に参りますので何なりとお申し付けください。

さて、春は自然の息吹から始まります。雪解け水の音、草木の芽吹き、人はそれを歌にして愛唱して参りました。今日この頃、人混みに、出歩くことは控えるとお聞きしますが、時には声を出して歌って頂きたいと存じます。春の歌をお届けします。

 

早春賦  　　　　春は名のみの　風の寒さや　谷のうぐいす　歌は思えど

梅は咲いたか　　江戸端唄　　梅は咲いたか　桜はまだかいな

菅原道真　　　　こち吹かば　にほひをこせよ　梅の花　

春よ来い　　　　あるきはじめた　みいちゃんが　赤い鼻緒の　じょじょはいて、おんもへ出たいと待っている

どこかで春が　　どこかで春が生まれてる　　どこかで芽の出る音がする

うれしいひなまつり　あかりをつけましょ　ぼんぼりに　お花をあげましょ　桃の花

花　　　　　　　春のうららの　隅田川　のぼりくだりの　船人が

春が来た　　　　春が来た　春が来た　どこに来た。山に来た　里に来た　野にも来た

春の小川　　　　春の小川は　さらさら行くよ　岸のすみれや　れんげの花に

朧月夜　　　　　菜の花畠に 入り日薄れ 見わたす山の端 霞ふかし

ちょうちょう　　ちょうちょ　ちょうちょ　菜の葉にとまれ

緑のそよ風　　　みどりのそよ風　いい日だね　ちょうちょもひらひら　豆のはな

さくらさくら　　さくら　さくら　やよいの空は　見わたす限り

北国の春　　　　届いたおふくろの小さな包み　あの故郷へ帰ろかな　帰ろかな

なごり雪　　　　今春が来て　君はきれいになった　去年よりずっときれいになった

春一番　　　　　つくしの子が恥ずかしげに顔を出します　もうすぐ春ですね

春のやよいの　　あけぼのに　花盛りかも　しら雲の　かからぬ峰こそ　なかりけれ

四季の歌　　　　春を愛する人は　心清き人　すみれの花のような　僕の友だち

清少納言　枕草子　春はあけぼの。やうやう白くなりゆく山際、少し明かりて

 

本年も賃貸管理業務の基本を大切に、安心安全な管理、満室経営を目指し、オーナー様、入居者様のご要望、ご要請にお応えして、さらに努力をして参ります。

 

都市住宅サービス株式会社

　社員一同

 

  株式会社オフィスビル総合研究所は、東京オフィスビル市場の分析と展望

《 四半期統計 》を発表しました。以下概要です。

 

2021年 第2期（4月～6月）

テナント募集面積は6期連続で増加、成約面積も2期連続で増加、全般的にはテナント需要には回復の兆しが出始めている。

東京23区大規模ビル（1フロア200坪以上）空室率はエリア全てが5期連続で上昇している。エリア別では「中央区」「港区」が大幅な上昇、これは、新築ビルへの集約移転に伴う二次空室や、新築ビルが空室を抱えて竣工したこと等が空室率の主な上昇要因となっている。

 

2021年 第2期のポイント（東京23区）

１．テナント募集面積の動向

東京23区2021年7月のテナント募集面積「全規模」は前期比プラス8.6万坪（＋

7.2%）の128.3万坪となり、6期連続で増加した。竣工時期別では「既存ビル」が前期比プラス4.4万坪（＋4.3％）と、6期連続の増加となった。「建築中ビル」はプラス4.2万坪（＋24.6％）と再び増加に転じている。

 

２．テナント成約面積の動向

東京23区2021年第2期の成約面積「全規模」は22.3万坪で、前年同期比プラス7.8万坪（＋53.6％）、「大規模」もプラス2.7万坪（＋29.8％）と、それぞれ2期連続で

増加した。竣工時期別では「既存ビル」が前年同期比プラス8.5万坪（+75.3％）と2期連続で増加し、「建築中ビル」はマイナス0.7万坪（－20.3％）と7期連続で減少した。

新型コロナの影響で景気の先行き不透明感が広がる中、建築中ビルを含む高価格帯の

ビルや、まとまった面積の募集床のリーシング活動は時間を要する状態が継続してい

る。建築中ビルの成約面積が6期連続でマイナスとなった一方、既存ビルの成約面積

は前年同期比が2期連続で増加していることから、成約面積全体でも前年同期比での

増加が続いている。全般的にはテナント需要には回復の兆しが出始めている。

 

３．大規模ビル空室率の動向

2021年7月の東京23区大規模ビル（1フロア200坪以上）空室率は前期比プラス0.7ポイントの3.3%、都心3区大規模ビルは前期比プラス1.2ポイントの3.3%、中心6区は前期比プラス0.2ポイントの3.1%となり、3エリア全てが5期連続で上昇している。

エリア別では「中央区」「港区」が前期比プラス1.0ポイント以上の大幅な上昇。

 森トラスト株式会社（本社：東京都港区）は、東京23区の大規模オフィスビル（オフィス延床面積※10,000㎡以上）、中規模オフィスビル（オフィス延床面積5,000㎡以上10,000㎡未満）の供給動向を調査、最新の調査結果をまとめました。

調査結果によりますと、大規模オフィスビルの供給量は低水準で推移して’21,’22,’24年は過去最低水準となる見込みです。

※オフィス延床面積：対象が店舗や住宅、ホテル等と一体の複合用途ビルである場合には、オフィス以外の用途を除いた延床面積。〔調査時点：2020年12月〕

 

■　以下調査結果のポイント
１.供給量の推移
　’20年の大規模オフィスビルの供給量は185万㎡となり、過去20年で2番目の大量供給となった。’21年は61万㎡と急落し、’22年も51万㎡に留まり、過去20年で最低水準となる。’23年には145万㎡へと大きく増加に転じるが、’24年は54万㎡と過去最低水準の供給量まで減少する。’25年は再び増加し、134万㎡の供給が見込まれる。’21年以降5年間の供給量は低水準で推移する。

２.供給エリアの傾向
　’21年以降では都心3区の割合が一貫して7割を超える。なかでも港区の占める割合が上がっており、23区における供給割合は5割を超える水準となる。地区別傾向では「大手町・丸の内・有楽町」の供給が一服し、港区「虎ノ門・新橋」における供給が最多となる。同区では「白金・高輪」「芝・三田」「赤坂・六本木」「芝浦・海岸」での開発が活発になる。

３.開発用地別の供給動向
　都心3区では「建替え」が供給の中心であったが、「低・未利用地(再開発等)」での供給割合が増加しており、’21-’25年においては、「低・未利用地(再開発等)」の割合が6割を超える。都心3区以外では、継続して「低・未利用地(再開発等)」での供給が主体となっている。

４.中規模ビルの供給動向
　’20年の中規模オフィスビル供給量は8.0万㎡、’21年の中規模オフィスビル供給量は6.9万㎡と、2年連続して前年の供給量を下回る。’22年の中規模オフィスビル供給量は10.6万㎡まで回復するが、過去10年の平均（11.3万㎡）を下回り、供給量は漸減傾向である。

【総括】
　’20年の大規模オフィスビルの供給は過去20年で2番目の供給量となったが、大部分のビルが満室で稼働を迎えた。’21年も成約が進んでいるものの、’22年以降の成約事例は一部に留まる。
　既存ビルの動向に目を向けると、’20年中期以降は、感染症対策を目的とした出社制限により生じた余剰床の一部返却が進んでおり、当面の対応としてセンターオフィスへの集約を計画する事例が多い。リモートワークを中心とした働き方への転換を表明し、オフィスそのものの削減を企図した大型返却も散見されたものの、このような動きは一部の業種に限定的にみられる傾向に留まっている。新築ビル既存ビルともに、「様子見」の姿勢が続いている。
　これからのオフィスビルは、企業が様子見姿勢をとる背景を捉え、これに対応していくことが求められる。企業は、働き方と働く場所の多様化をもたらす、ハイブリッドワーク時代におけるワークプレイス戦略の立案に頭を悩ませている。オフィスディベロッパーには、ワークプレイス戦略の中心に位置付けられるセンターオフィスの在り方を提示し、これを体現するオフィス環境を整備することで企業が抱える課題の解決を図り、企業の成長に貢献していくことが一層求められる。ワーカーが行きたくなる、魅力のあるセンターオフィスの構築をサポートすることが肝要となる。

 

 三菱地所株式会社はこのほど、東京都内に勤務する一都三県在住の約 15,000人のオフィスワーカー（会社員）にアンケートを実施、アンケートで得られた個人や企業の意識変化を踏まえて、ポスト・コロナ時代の新しいまちづくりやワークスタイル（働き方）像を抽出、今後の 東京・日本をリードするまちづくりやワークスタイルについての提案を行った。

 

 ポスト・コロナ時代のまちづくりを加速

丸の内は「就業者28万人×8時間」から、「多様な就業者100万人×最適な時間、交流する」まちへと変え、センターオフィス以外にも多様なワークスタイルに対応していく。

ポスト・コロナ時代のまちづくりを、東京・丸の内エリアを 「就業者 28 万人が毎日 8 時間×週 5 日過ごす場」から、「多様な就業者 100 万人が最適な時間に集まり、交流して価値を生み出す舞台」に変えていく、としています。

 

「15,000人就業者アンケート」からは

①    業務の何％をオフィスまたはテレワークで行いたいか、との問いに、約7割が「業務の50％以上をオフィスで行いたい」

②    オフィスまたはテレワークでしたい業務では、約7割が「ディスカッションはオフィスで行いたい」と答えています。

 

「予測されるポスト・コロナのワークスタイル・オフィスニーズ」では、

① 業務内容に応じ、オフィスとテレワーク(オンライン)を柔軟に使い分ける

② センターオフィス(1stプレイス)、自宅(2ndプレイス)、3rdプレイスを柔軟に選択

③ フェイストゥフェイスでしか得られない価値(創造性・偶発性・チームビルディング)をオフィスに求める、として、企業では、こうした変化に対応するセンターオフィスの戦略的な選択、変革の動きが予想される。

 

まちづくりの方向性、として

 場所や時間を柔軟に選択するワークスタイルが進むなか、これからの「センターオフィス」は、イノベーションや価値 創造を生み、人・モノ・情報・時間を共有する「ハブ拠点」としての求心力を高める等、一層の高度化が求められる。

 

交流拠点を充実させるほか、空間を複数の人や企業でシェアする、時間によって用途を変えるなど、まちの使い方を高度化・複層化し、コロナ禍以前よりも更に多様な交流と価値創造を目指す。として、ポスト・コロナ時代にむけて提言しています。

 

　本年の白書は、新型コロナウイルス感染症による不動産市場等への影響と対応や、防災・減災に対応した土地等の活用等、国民の生命・生活を守るための土地利用等に係る取組が取り上げてられています。

　

白書は、土地基本法（平成元年法律第84号）第11条第１項及び第２項の規定に基づき、土地に関する動向及び政府が土地に関して講じた基本的な施策並びに土地に関して講じようとする基本的な施策について、毎年国会に報告しているものです。

概要等は以下のとおり。

 

【概要】

 

○第１部第１章では、令和２年度における地価を始めとする不動産市場等の動向や、土地問題に関する国民の意識調査結果等を報告。

 

　第１部第２章では、国民の生命・生活を守るための土地利用等に係る取組として、新型コロナウイルス感染症による不動産市場等への影響と対応、防災・減災に対応した土地等の活用、及び、東日本大震災からの復旧・復興の状況と土地利用に関する取組について報告。

 

○第２部では、令和２年度に政府が土地に関して講じた基本的施策について報告。

 

○第３部では、令和３年度に政府が土地に関して講じようとする基本的施策について報告しています。

　国土交通省はこのほど、2050年を見据えた今後の国土づくりの方向性などを示す「国土の長期展望」を公表しました。これは、国土審議会計画推進部会国土の長期展望専門委員会における検討結果を取りまとめたものです。国土づくりの目標として「真の豊かさを実感できる国土」を掲げ、今後の国土計画については、具体の施策につながる実行性のあるものにすることなどを求めています。

 

　目標実現に向けて「ローカル」「グローバル」「ネットワーク」の3点を提示。ローカルの視点では、「多彩な地域生活圏の形成」に向け、住民目線に立って、「デジタル化の推進」「都市的機能あんどのリアルの充実」「デジタル×リアルの暮らしへの実装」などの取り組み推進を求めています。

 

　グローバルの視点としては、「『稼ぐ力』の維持・向上」に向け、産業基盤の構造転換や大都市のイノベーションの重要性を指摘。ネットワークの視点では、情報通信や交通ネットワークの充実や「地域管理構想」の策定などを通じた地域住民自らによる国土の適正管理の推進などを盛り込んでいます。

 

　詳細は、https://www.mlit.go.jp/report/press/kokudoseisaku03_hh_000230.htmlを参照。

 

 

　新たな「土地基本方針」を発表 （国土交通省）

5月28日　土地基本法に基づく「土地基本方針」について、関係省庁の進捗や所有者不明土地特措法の見直しに向けた検討等を踏まえた変更が閣議決定されました。　背景、概要は以下の通りです。

 

１．背景

・改正土地基本法に基づき令和２年５月に策定された「土地基本方針」は、人口減少時代に対応した土地政策の総合的な推進を図るための具体的施策の方向性を示すもので、その更新を通じて、所有者不明土地対策、管理不全土地対策をはじめとする土地に関する個別施策を着実に展開していくこととされています。また、同方針においては、土地に関する基本理念や、それにのっとった各種施策・制度等について、積極的な広報活動を展開することとされています。

 

２．概要

（１）土地基本方針を変更し、新たに盛り込んだ主な内容は次のとおりです。
①民事基本法制の見直しによる所有者不明土地の発生予防・円滑利用のための対応
②所有者不明土地特措法施行後３年経過の見直しに向けた検討
③その他、土地に関連する施策に関する記載（防災・減災や、DXに資する情報連携の基盤整備等に関する新たな取組等）

　国土交通省では、気候変動により増大する水災害リスクに対する水災害対策とまちづくりのより一層の連携を推進するための方策等について検討するため、「水災害対策とまちづくりの連携のあり方」検討会を設置し、有識者による議論を重ね、昨年８月に提言がとりまとめられましたが、

このたび、本提言に沿って防災まちづくりに取り組む地方公共団体等を支援するため、「水災害リスクを踏まえた防災まちづくりのガイドライン」が作成されました。

 

「水災害リスクを踏まえた防災まちづくりのガイドライン」の概要は次のとおりです。

　治水部局やまちづくり部局など関係者が連携して防災まちづくりに取り組むことができるよう、以下の項目について基本的な考え方を提示。

[1]多段階の頻度における浸水想定や河川整備前後の浸水想定等の防災まちづくりに活用できる水災害に関するハザード情報の充実

[2]ハザードの特性や地域の状況に応じた地域ごとの水災害リスクの評価

[3]水災害リスクの評価に加え、地域の持続可能性やまちづくり全体との総合的なバランスを考慮した、防災まちづくりの方向性の決定

[4]水災害リスクが存在する区域における、リスクを軽減又は回避するための総合的な対策の検討及び地域の関係者との合意形成

[5]流域・広域の視点からの関係者の連携体制の構築、人材の確保・育成等

※本ガイドラインは、以下の国土交通省ウェブページに掲載されます。

http://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_tk_000059.html

 

　今後、国土交通省では、本ガイドラインを地方公共団体等に積極的に周知し、流域治水プロジェクトや立地適正化計画の作成等において、水災害リスクを踏まえた防災まちづくりが推進されるよう、支援するとしています。

 

お問い合わせ先

国土交通省都市局 都市計画課　原田、矢吹

TEL：03-5253-8111

（内線32653）　直通 03-5253-8410　FAX：03-5253-1590

国土交通省水管理・国土保全局 河川計画課 河川計画調整室　松山、石田

TEL：03-5253-8111

（内線35376）　直通 03-5253-8445　FAX：03-5253-1602

国土交通省住宅局 建築指導課 建築物防災対策室　大島、佐瀬

TEL：03-5253-8111

（内線39569）　直通 03-5253-8514　FAX：03-5253-1630

　住生活の課題に対応するため視点として、①「社会環境の変化」 ②「居住者・コミュニティ」 ③「住宅ストック・産業」の3つの視点と、目標として、 ①「新たな日常、DXの推進等」 ②「安全な住宅・住宅地の形成等」 ③「子どもを産み育てやすい住まい」④ 「高齢者等が安心して暮らせるコミュニティ等」 ⑤ 「セーフティネット機能の整備」 ⑥ 「住宅循環システムの構築等」 ⑦「空き家の管理・除却・利活用」 ⑧「住生活産業の発展」の8つの目標が設定されました。

 

このうち、賃貸住宅については

○空き家等の既存住宅活用を重視し、賃貸住宅の提供や物件情報の提供等を進め、地方、郊外、複数地域での居住を推進

 

○住宅性能の確保、紛争処理体制の整備などの既存住宅市場の整備。計画的な修繕や持家の円滑な賃貸化など、子育て世帯等が安心して居住できる賃貸住宅市場の整備

 

○持家・借家を含め、住宅に関する情報収集から物件説明、交渉、契約に至るまでの契約・取引プロセスのDXの推進

 

（成果指標）

・民間賃貸住宅のうち、一定の断熱性能を有し遮音対策が講じられた住宅の割合

約１割（H30）→ ２割（R12）

 

○民間賃貸住宅の計画的な維持修繕等により、良質で長期に使用できる民間賃貸住宅ストックの形成と賃貸住宅市場の整備

 

○防音性や省エネルギー性能、防犯性、保育・教育施設や医療施設等へのアクセスに優れた賃貸住宅の整備

 

○賃借人の死亡時に残置物を処理できるよう契約条項を普及啓発。多言語の入居手続に関する資料等を内容とするガイドライン等を周知

等があげられています。

 

なお、これまでに、計画的長期修繕につきましては、賃貸住宅「修繕積立金制度」を創設して経費処理の要望をして参りました。引き続き継続してまいります。

 

※住生活をめぐる現状と課題

○世帯の状況・子育て世帯数は減少。高齢者世帯数は増加しているが、今後は緩やかな増加となる見込みである。 ・生活保護世帯や住宅扶助世帯数も増加傾向にある。

○気候変動問題 ・IPCC(気候変動に関する政府間パネル)から「2050年前後に世界のCO2排出量が正味ゼロであることが必要」との報告が公表。 ・「2050年カーボンニュートラル、脱炭素社会の実現」を宣言し、対策が急務となっている。

○住宅ストック ・旧耐震基準や省エネルギー基準未達成の住宅ストックが多くを占めている。既存住宅流通は横ばいで推移している。 ・居住目的のない空き家が増加を続ける中で、周辺に悪影響を及ぼす管理不全の空き家も増加している。

○多様な住まい方、新しい住まい方 ・働き方改革やコロナ禍を契機として、新しいライフスタイルや多様な住まい方への関心が高まってきている。 ・テレワーク等を活用した地方、郊外での居住、二地域居住など複数地域での住まいを実践する動きが本格化している。

○新技術の活用、DXの進展等 ・５Gの整備や社会経済のDXが進展し、新しいサービスの提供や技術開発が進んでいる。 ・住宅分野においても、コロナ禍を契機として、遠隔・非接触の顧客対応やデジタル化等、DXが急速に進展している。

○災害と住まい ・近年、自然災害が頻発・激甚化。あらゆる関係者の協働による流域治水の推進等、防災・減災に向けた総合的な取組が進んでいる。 ・住まいの選択にあたっては、災害時の安全性のほか、医療福祉施設等の整備や交通利便性等、周辺環境が重視されている。

 

住宅ストック数と世帯数の推移

住宅ストック数（約6,240万戸）は総世帯（約5,400万世帯）に対し16％多く量的には充足　

（総務省「住宅・土地統計調査」平成30・2018）

 

空家の現状       

空家の総数は、この20年で約1.5倍（576万戸➡849万戸）賃貸用住宅約433万戸・その他の住宅で一戸建て木造が約240万戸・マンション約66万戸　（総務省「住宅・土地統計調査」平成30・2018）

 

今後の持家への住替え、（新築・中古）に関する意向　全世帯

今後の持家への住替えの意向として、新築住宅で持家➡持家48.3％　借家➡持家55.9％と最も高いが、中古住宅への住替え・拘らないは平静20年から増加している。　（国土交通省「平成25・2013生活総合調査」）

 

既存住宅流通量の推移と国際比較  

既存住宅の流通シェアは約14.3％（平成30・2018）　欧米諸国と比べると1/6～1/5程度と低い水準にある。　（総務省「住宅・土地統計調査」平成30・2018）国土交通省「住宅着工統計」平成30.2018

 

首都圏における中古マンションの成約件数と新築発売戸数     

平成28年度、東日本レインズによる集計開始以降初めて、首都圏における中古マンションの成約件数が新築マンションの発売戸数を逆転。

平成30年度の首都圏における新築マンションの発売戸数は約3.7万戸、中古マンションの成約件数は約3.8万件。３年連続で中古マンションの成約件数が新築マンションの発売戸数を上回った。　（不動産経済研究所「中古マンション成約件数」・東日本不動産流通機構「月間マーケットウオッチ」）

 

少子高齢化・人口減少の進展       

少子・高齢化で人口減少社会に直面する。2015年から2030年の変化では、総人口は797万人減少、65歳以上は329万人増加、15～64歳は853万人減少15歳未満は273万人減少。　（国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成29年推計」）

 

単身世帯の増加  

総世帯数は2015年の5,333万世帯から2023年まで増加を続け、5,419世帯でピークアウトする見通し。

従来の家族類型の主流であった「夫婦と子」からなる世帯は122万世帯減少する一方、高齢者単独世帯数171万世帯増加する。

2040年には「夫婦と子」からなる世帯の占める割合は約2割、高齢者世帯の占める割合は約4割となる見通し。　（国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計平成30年2018推計」）

 

在宅医療の推進　          

在宅医療は生活を支える構築に取込まれている。

医療保険、介護保険ともに、訪問看護の量者数は増加している。　（厚生労働省）

 

死亡者数の増加と死亡場所の推移  

死亡者数の増加が続き、2030年以降は年間150万人程度と見込まれている。　（社会資本整備審議会）

近年、病院での死亡割合が減少に転じ、自宅を含めた病院以外での死亡割合が増加。自宅での死亡者2000年13.5万人、2017年17.7万人。　（厚生労働省「人口動態調査」）

 

死亡した場所別の数（平成29・2017）   

病院（97.8万人73％）・自宅（17.7万人13％）・老人ホーム（10万人7％）・介護老人保健施設（3.3万人3％）　

（厚生労働省「人口動態統計平成29年」）

 

終末期の療養・再期を迎える場所への希望  

自宅での療養や見取りを希望する国民の割合は半数を超える状況であり、終活期に住みたいところも「その時に住んでいる家」の割合が最も高く、約７割を占めている。　　　　　（厚生労働省「終末医療に関する調査」）

 

高齢者の入居に対する賃貸人の入居制限の情況       

高齢者の入居に対して、賃貸人の一定割合、約８割は拒否感を有しており、居室内の死亡事故等に対する不安から、入居制限がされている状況。（（公財）日本賃貸住宅管理協会）

 

在留外国人（技能実習生）数の拡大と行方不明者の増大

平成26年度4,847人➡平成30年度9,052人

法務省「技能実習制度の運用に関するプロジェクトチーム」

 

孤独死に関する統計データ          

東京都区部で発生した孤独死は増加傾向にあり、2018年は5,513件で、うち65歳以上は約7割（3,867件）となっている。　

（東京都平成３０年）

東京都区部において、孤独死（自宅で死亡した単身世帯者）の発見までの経過日数は、死後3日以内が４割強となっている。一方で、30日以上も1割程度存在している。

複数世帯の人が自宅で死亡した場合、概ね8割以上が０～1日以内に発見されている。（東京都平成３０年）                

民間データによれば、賃貸住宅での孤独死の死因は、病死が60％超と過半数を占める。（一般社団法人　日本少額短期保険協会）

 

自殺に関する統計データ  

我が国の自殺者数は減少傾向にあり、令和1・2019年の自殺者数は約２万人となっている。（厚生労働省・警察庁資料より作成）

（東京都は平成30年2,023人）

 

殺人に関する統計データ  

殺人の認知件数は減少傾向にあり、直近では1,000件を下回る水準で推移している。（警察庁犯罪統計資料）

 

　春を象徴する花に桃があります。

　

 「桃夭(とうよう)」

 

桃の夭夭(ようよう)たる　　　　　　　　　　　若々しい桃の木

灼灼(しゃくしゃく)たる其の華　　　　　　　　赤く輝く花
之(こ)の子于(ゆ)き帰(とつ)ぐ　　　　　　　　 この子が嫁げば
其(そ)の室家(しつか)に宜(よろ)しからん　　　 家庭はうまくゆく

桃の夭夭(ようよう)たる　　　　　　　　         若々しい桃の木
蕡(ふん)たる其(そ)の実有り　　　　　　         ふっくらした実
之(こ)の子于(ゆ)き帰(とつ)ぐ                        この子が嫁げば
其(そ)の家室(かしつ)に宜(よろ)しからん　　　 家庭はうまくゆく

桃の夭夭(ようよう)たる　　　　　　　　　　　若々しい桃の木
其の葉蓁蓁(しんしん)たり　　　　　　　　　　盛んに茂る葉
之(こ)の子于(ゆ)き帰(とつ)ぐ　　　　　　　　この子が嫁げば
其(そ)の家人(かじん)に宜(よろ)しからん         家族とうまくゆく

 

この歌は中国最古の詩集「詩経」に収められています。詩のほとんどの作者は不明です。

桃の花は生命力の象徴とされ、厄払いや魔除け、長寿をもたらす力も持っているといわれています。若々しい、ふっくらした桃の実は、花嫁のふくやかな体と健康を、青々と茂る葉は一家の繁栄を象徴しています。

 

日本では3月3日は「桃の節句」です。春の訪れと共に咲き、春の季語でもある桃の花にちなんで、古代中国の陰暦に従い上巳（じょうみ・じょうし）の日を、別名「桃の節句」と呼ぶようになりました。生命力の象徴ともいえる桃の花が咲き誇る時、女の子はひな祭りで、健康と長寿を祝います。

 

本年も賃貸管理業務の基本を大切に、安心安全な管理、満室経営を目指し、オーナー様、入居者様のご要望、ご要請にお応えして、さらに努力をして参ります。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　都市住宅サービス株式会社

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　社員一同

 

　不動産情報サービスのアットホーム株式会社はこのほど、地域に根差して不動産仲介業に携わるアットホーム加盟店を対象に、全国13都道府県14エリアの居住用不動産流通市場の、四半期ごとの景気動向調査結果を発表しました。概要は以下の通りです。

 

景況感調査 ― 地場の不動産仲介業における景況感調査（2020 年 7～9 月期）―

 

⚫ 今期業況は調査対象全エリアで前期から大幅に改善したものの、その水準は低位

にとどまる。

⚫ 首都圏・近畿圏では、過去最低だった前期（4～6 月期）から大幅に業況改善。首都圏では郊外部、近畿圏では大阪府など、転入増加のエリアほど業況の改善幅が大きい。

⚫ 消費者ニーズにも変化。コロナ禍の影響で通信環境、郊外、ワークスペース、戸建な

どのキーワードが上位に。

 

不動産店からは「郊外への流出志向が顕著である（東京都世田谷区）」「都心から郊外への転居者が増えた （東京都調布市 他）」といったコメントが多数寄せられるなど、都心部から郊外部への人の動きが活発化している様子がうかがえる。一方で、「退去がほとんどないため、入居もほとんどなかった（千葉県千葉市）」「引 越しをする人がコロナで控えている傾向にある。企業の異動もなくなってきているようだ、など、人の動きの停滞を懸念する声があり、次期の見通しは今期並みか下向きとなっているエリアが多い。が、来年は、ワクチンの普及、オリンピックの開催などにより、人の動きの活発化が予想されはじめています。

 

賃貸仲介

首都圏・近畿圏の今期業況は、過去最低を記録した前期（4～6月期）から大幅に改善したものの、その水準は来期見通しを含め低位にとどまる。

賃貸仲介における首都圏および近畿圏の業況DI は、前期（4～6 月期）においては新型コロナウイルス感染拡大の影響を受け、ともに調査開始以来の最低値を記録したが、今期（7～9 月期）は首都圏34.9（前期比＋9.0 ポイント）、近畿圏34.0（同＋10.6 ポイント）と大幅に上昇した。しかし、前年同期比でみると首都圏－10.4 ポイント、近畿圏－9.9 ポイントと改善傾向は低調で、来期（10～12 月期）業況の見通しも首都圏34.7、近畿圏35.8 と今期と同水準にとどまっている。

 

売買 土地取引の動向 ◼ 件数推移 • 全国の8月の売買による土地所有権移転登記件数は、2ヶ月連続で前 年を下回り△3.2%。首都圏は前年比△6.2%で2ヶ月連続でマイナス、◼ 価格推移 • 全国住宅地の価格指数（速報値）7月は、住宅総合が111.9pで前年比 △1.4%（3ヶ月連続で減）、住宅地は97.0pで同△4.3%（2ヶ月振りに減）、 戸建住宅は99.6pで同△2.8%（10ヶ月連続で減）、マンションは150.2pで 同+2.3%（89ヶ月連続で増）でした。

　「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が、令和2年6月12日に可決成立、同月19日に公布されました。この法律は公布後1年以内に、サブリースに関する行為規制は6ヵ月以内に施行されます。

 

これは、良好な居住環境を備えた賃貸住宅の安定的な確保を図るため、賃貸住宅管理業を営む者に係る登録制度を設け、管理業務の適正な運営を確保するものです。さらに、サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化のための措置を講ずることになりました。

当社はこの法律を遵守するとともに、適正な管理を遂行してまいります。

尚、この法律の成立に関しまして、当社社長、藤之原正秋、次長、寺山英明、ＯＢの畑靖男、仲佐健生が、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会より、賃貸住宅管理業の法制化と賃貸不動産経営管理士の国家資格化の実現に多大な貢献があったとして、表彰されました。

 

賃貸住宅管理業を営む者に係る登録制度の創設

賃貸住宅における良好な居住環境の確保を図るとともに、不良業者を排除し、業界の健全な発展・育成を図るため、賃貸住宅管理業者の登録制度が創設されました。

 

以下法律の概要です。

（１）賃貸住宅管理業の登録（法律第三条）

委託を受けて賃貸住宅管理業務（賃貸住宅の維持保全、金銭の管理）を行う事業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を義務付け

※管理戸数が200戸未満の者は対象外 　※５年毎に更新

 

（２）賃貸住宅管理業者の業務における義務付け（法律第十条〜第二十七条）

① 業務管理者の配置（第十二条）

事務所毎に、賃貸住宅管理の知識・経験等を有する者を配置

※業務管理者が欠けた状態では管理受託契約を締結してはならない

業務管理者の役割

以下の管理及び監督の事務を行う

〇管理受託契約の内容の明確性

〇賃貸住宅の維持保全の実施方法の妥当性

〇入居者の居住安定の確保

〇賃貸に係る事業の円滑な実施の確保 等

業務管理者の要件

賃貸管理業の一定の実務の経験を持った

賃貸不動産経営管理士等※（国土交通省令で別途定める予定）

※宅地建物取引士を含む

②管理受託契約締結前の重要事項の説明（第十三条、十四条）

具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明

③財産の分別管理（第十六条）

管理する家賃等について、自己の固有の財産等と分別して管理

④定期報告（第二十条）

業務の実施状況等について、管理受託契約の相手方に対して定期的に報告

 

特定賃貸借契約（サブリース契約）の適正化のための措置等（法律第二十八条～第三十六条）

○ トラブルを未然に防止するため、全てのサブリース業者の勧誘時や契約締結時に一定の規制を導入

○ サブリース業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営の勧誘を行う者（勧誘者）にも、勧誘の適正化のため規制の対象とする

○ 違反者に対しては、業務停止命令や罰金等の措置により、実効性を担保

（１）誇大広告等の禁止（第二十八条）

サブリース業者・勧誘者による特定賃貸借契約（マスターリース契約）の条件について広告するとき、以下の事項について著しく事実に相違する表示、実際よりも著しく優良である等誤認させる表示を禁止

〇サブリース業者が支払うべき家賃

〇賃貸住宅の維持保全の実施方法

〇特定賃貸借契約の解除に関する事項　他省令の定める事項

（２）不当な勧誘行為の禁止（第二十九条）

サブリース業者・勧誘者による特定賃貸借契約（マスターリース契約）勧誘時に、家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実を告げる行為の禁止

（３）特定賃貸借契約締結前の重要事項説明（第三十条、三十一条）

マスターリース契約の締結前に、家賃、契約期間等を記載した書面を交付して説明

 

施行日（法律附則第一条、第二条）

※今後、施行までに具体的な運用について定めた政省令が発布されます（時期未定）

（１）賃貸住宅管理業を営む者に係る登録制度（公布の日から１年以内）

（２）特定賃貸借契約の適正化のための措置等（公布の日から６か月以内）

※但し、施行日より1年間の経過措置あり

　弊社は現況の事態に鑑みて 、 オーナー様、 お客様、社員、お取引の皆様、との健康と業務の安全を

確保する為、「新型コロナウイルス感染予防及び感染疑義者が出た場合の対応」を作成いたしました。

ご理解とご協力を頂きますよう、心からお願い申し上げます。

１．社内体制
①緊急事態宣言 が発令中、及び当分の間 ,当社の勤務時間を10：00 から 17：00 とする。

（現行 9 時-18 時)
②緊急連絡体制は通常どおりとする。（夜間・その他）

２．感染予防の取り組み
① ビル・マンション・アパートの清掃、除菌の指示を徹底する。
②常時マスクを利用し、咳エチケット、手洗い、うがい を励行する。
③事務所の出入りにはアルコール消毒を行う。
④空気の入れ換えを 行い、空気清浄機を稼働させる。
⑤ 感染した場合を想定し、自身の行動記録を残しておく。
⑥ 37.5 度以上の熱が出た場合、出勤を見合わせ、上司に報告する。

３．感染疑義者が出た場合の対応
①感染疑義者は 原則 14 日間自宅待機する。
②「帰国者・接触者相談センター」 その他、保健所、発熱外来、 に

連 絡、症状を伝え、今後の治療方針（自宅待機、搬送先、搬送方法）

について指示を受ける。
③消毒は、飛沫が付着する可能性のある場所すべてを、キッチンハイター など、

塩素系漂白剤を 100 倍に希釈して 清掃、消毒 、噴霧 する。
④感染疑義者が使用したものは、熱湯消毒またはキッチンハイターなど塩素系漂白剤を

0.02 ％から 0.05 ％、の濃度で 1 時間以上、浸け置きする。
⑤医療機関を受診するときは、 公共交通機関を避けて、できる限り家族の運転する

自家用車を利用し、 必ずマスクを着用 する。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

 

 

　昨年12月以降、新型コロナウイルス感染症が発生し、中華人民共和国の武漢を中心に、アジア諸国、世界各国において発生が報告されています。

 

これにより、当社も新型コロナウイルス感染症への対策につき、管理を受諾させて頂いております物件（ビル・マンションション・アパート）におきまして、殺菌・除菌対策を実施しております。

 

実施内容につきましては、感染症情報センターより有効であると報告された、次亜塩素酸ナトリウム・消毒用エタノール(約80%)　など人体に影響のない濃度の消毒剤を使用して、玄関・ポスト・手摺・エレベーターなど、人の手が触れる場所は、消毒剤を浸したペーパータオル等でふき取り消毒を、玄関ホールの床は消毒剤の噴霧を、普段より念を入れて清掃時に実施しております。

 

また、御入居希望のお客様の内見時や、当社内におきましては、お客様の承諾を頂き、マスク着用にてお話しさせて頂いております。、さらに、社内では手洗い、うがいをこまめにし、特に外出した後や咳をした後には徹底するように致しております。御訪問時のオーナー様・御入居の皆様にもご理解を頂きますようお願い申し上げます。

 

このような時期でございますので、皆様におかれましては、十分にお体を大切にお過ごし頂きますようお願い申し上げます。

 

なおその他、ご要望がありましたら、当社担当者までお申し付けください。

　公益財団法人日本賃貸住宅管理協会相談部に、アパートに住む御入居者から、

「隣から毎朝６時頃に洗濯機の音や洗濯物を干しているときの音が聞こえ、睡眠を妨げられる」との相談がありました。この相談での顧問弁護士と相談員の解説です。

 

隣の入居者は共働きの子育て世帯であり、事情を確認すると、育児もあるので、家事をどうしてもこの時間帯で行わないと通勤にも影響するので難しいとのことでした。

なお、本物件の洗濯置場は居室内にあり、洗濯機は極端に古いものではないようです。

深夜でなく、朝６時という時間ということです。

女性活躍や働き方改革が推進されており、今後もこのような事案が増えてくることも予想できるので本件について、法的な考え方や何か良い解決策が求められます。

 

◇顧問弁護士の解説

洗濯は日常生活において不可欠な家事であって、共働きの子育て世帯が出社前に洗濯を行うのはやむを得ないものといえます。また、毎朝６時頃に洗濯しなければ育児の関係で出社時間に間に合わないという事情があり、洗濯機が居室内にあって、極端に古いものではないとすれば、当該入居者に改善を求めることは困難と思われます。さらに、朝６時という時間帯も洗濯を行う時間帯として著しく不当とはいえないように思います。

 

洗濯を早朝ではなく、就寝前に行う共働き世帯もあるかと思いますが、仮に、洗濯を夜10時に行うとしても、早寝早起き世帯からすれば、音が気になるということはありえます。

結局は、常識の範囲内の時間帯で洗濯することは妨げられないというべきであり、本件では受忍限度内と判断される可能性が高いと考えられます。

 

◇相談員の解説

音や振動の程度、生活サイクル、上下階や間取り、木造やＲＣなどにより違いは出ますが、

夜中は論外としても単身・ファミリー世帯を問わず一般的な常識論から考えれば、洗濯機等に係る生活音は音以外にも振動も大きな要素となります。

現実に睡眠が妨げられるという苦情が出ている以上、隣の住人は30分～1時間程度、時間帯の繰下げの善処を求められないでしょうか。

 

夫婦共働きで子育て世帯という状況であるのでその提案で難しければ、苦情のあった入居に対し、夜の洗濯騒音は深夜帯でない限り、ある程度寛大に見てもらう提案もありでしょう。

共同住宅では互いの譲歩精神が必要ですから。

　新年明けましておめでとうございます。

本年も賃貸管理、ビル管理、マンション管理に社員一同、オーナー様の資産管理に万全を期して参ります。引き続き、本年の建物管理の年間計画やご要望など、ご相談に参りますので何なりとお申し付けください。

 

さて、一年の自然を表現した漢詩に「四時歌(しいじのうた)」がありますこの詩は陶淵明(とうえんめい)

の作品とも、その先輩の顧愷子(こがいし)の作品ともいわれています。

 

「四時歌(しいじのうた)」

 

春水(しゅんすい)　四沢(したく)に満ち　　　春は水が四方の沢に満ちる。

 

夏雲(かうん)　　　奇峰多(きほう)多し　　　夏は入道雲がすばらしい峰を形づくる。

　

秋月(しゅうげつ)　明輝(めいき)を揚げ　　　秋は月が天に明るく輝く。

 

冬嶺(とうれい)　　孤松(こしよう)秀ず　　　冬は嶺にすっくと立つ一本松の緑が鮮やかだ。

 

 

日本では、清少納言(せいしょうなごん)の「枕草子(まくらのそうし)」があります。

 

「枕草子」

 

春はあけぼの　やうやう白くなりゆく、やまぎはすこしあかりて、

 

                     むらさきだちたる雲のほそくたなびきたる

 

夏は夜　　　　月のころはさらなり、やみもなほ、ほたるの多く飛びちがいたる。

 

　　　　　　　また、ただ一つ二つなど、ほのかに　うち光りて行くもをかし。雨など降るもをかし。

 

秋は夕暮れ　　夕日のさして山の端いと近うなりたるに、からすの寝どころへ行くとて、三つ四つ、

 

　　　　　　　二つ三つなど飛び急ぐさへあはれなり。まいて雁などのつらねたるが、いと小さく

 

　　　　　　　見ゆるは、いとおかし。日入りはて、風の音、虫のねなど、はたいふべきにあらず。

 

冬は早朝(つとめて)　　雪の降りたるは、いふべきにもあらず、霜のいと白きも、また、

 

　　　　　　　さらでもいと寒きに、火など急ぎおこして、炭もてわたるも、いとつきづきし。

 

　　　　　　　昼になりて、ぬるくゆるびもていけば、火桶の火も

　　　　　

　　　　　　　白き灰がちになりてわろし。

 

中国でも日本でも、自然の美しさを詩や随筆などで表現しています。美しい自然にかこまれると、感動が言葉にかわるのでありましょう。都会には自然が少ないといわれますが、ご自宅やご近所の庭、お出かけや散歩のおり、公園などにもお出かけ頂きたいと存じます。どうぞ、この美しい自然のなかで健やかにお過ごしください。本年も宜しくお願い致します。